#6 Proč si nepořizovat vlastní bydlení, když je Vám 20 - 30 let?

Nadpisem jsem si možná získal Vaši pozornost, ale hned na začátek Vám prozradím jednu věc - smysl vlastní bydlení v tomto věku dávat může. Ale taky nemusí. O tom už ale níže.

Vzhledem k tomu, že naši klienti mají mezi 23 - 40 lety, je pro nás jedno z nejpodstatnějších témat vlastní bydlení. Naši klienti jsou v některých věcech mírně specifičtí: jsou více digitální, z velkých měst, více cestují, mají vyšší příjmy a měsíční přebytky a celkově vysoký potenciál růstu do budoucna. Proto je náš pohled dost ovlivněn i tímto a je potřeba brát v potaz, že žádná rada není univerzální. Naopak existuje jistě mnoho případů, kdy je lepší vlastní bydlení (ale odpovídající možnostem) koupit dříve a i mezi našimi klienty takové případy jsou. Vlastní bydlení má pro někoho neocenitelné benefity - bezpečí, stabilitu či třeba psychologický komfort.

Obětované roky před i po pořízení nemovitosti

Abyste ušetřili alespoň 10 - 20 % z hodnoty nemovitosti, musíte mít dejme tomu 1 - 3,5 mio CZK (při hodnotě nemovitosti 7,5 - 15 mio CZK a LTV 80 - 90 %) a našetřit tyto peníze vám dost možná vezme několik let života, kdy se budete snažit tímto směrem odložit maximum peněz i na úkor jiných investic a potřeb. Nebo využijete dary / dědictví či jinak nabyté peníze, na které byste jinak šetřili dlouho. Navíc to jsou peníze, které budete investovat konzervativněji, takže je za dobu odkládání ani nějak zásadně nezhodnotíte. Po pořízení nemovitosti budete naopak “vysátí” a potrvá Vám další roky nějakou rozumnou výši majetku nastřádat.

Pořízení vlastní nemovitosti vám tedy vezme klidně i 10 let investičního života a to je už dost. Navíc vás budou čekat pravděpodobně vyšší měsíční náklady na bydlení, než v případě nájmu, a s tím i spojená potřeba se víc zajišťovat, držet vyšší rezervy, schopnost méně investovat apod. To samozřejmě platí po určité období, v delším horizontu by naopak výdaje na vlastní bydlení měly být nižší než nájemné (nájmy rostou, výdaje na vl. bydlení jsou dejme tomu stejné, ale vlivem inflace reálně nižší). Pokud jste ale mladí, může být výdaj na vlastní bydlení prostě příliš velký a může zabíjet Váš investiční i kariérní potenciál, můžete se chovat zbytečně defenzivně a to navíc ve fázi života, kdy velmi pravděpodobně nemáte jiné závazky a dost možná i v některých věcech nemáte úplně jasno.

Suma sumárum, pořízení vlastního bydlení je krok, který stojí hodně a ovlivní váš investiční a kariérní život na roky zpětně i dopředu.

Utopené peníze za něco, co nikdo neocení

Pořízení vlastní nemovitosti neznamená kolikrát jen náklad v podobě kupní ceny, ale i další stovky tisíc (ne-li miliony) do vybavení a všeho kolem. Kuchyně, nábytek, u developerských projektů nadstandardy a spousta dalšího. Je potřeba si uvědomit, že pokud dáte do těchto věcí milion, hodnota nemovitosti nevzroste o milion a čím více času uběhne, tím méně se tyto náklady do ceny projeví. Čím vícekrát za život nakoupíte / vyladíte konkrétní byt a pak se přestěhujete, tím peněz víc za život spláchnete. Pak je potřeba brát v potaz i výdaje na opravy, údržbu, modernizaci a další náklady během držby nemovitosti pro vlastní bydlení.

Přijdete o bonitu

Pokud se hned na startu ekonomicky aktivního života zadlužíte vyššími jednotkami milionů za vlastní bydlení, tím horší bonitu budete mít (pokud vůbec nějakou) a nebudete moct případně do nemovitostí investovat. Potrvá vám třeba až 10 let, než se vám bonita zase rozumně zvedne (než narostou příjmy a na druhou stranu třeba klesnou výdaje na úvěry díky refinancování apod.) a to je dlouhá doba. Tento faktor je samozřejmě individuální, ale nákup vlastní nemovitosti může zásadně omezit vaši další úvěrovatelnost a tím možnost se dál investičně vyvíjet přímo v nemovitostech. Ale třeba to ve Vašem případě nevadí, protože to ani není cíl.

Vězeň vlastní nemovitosti

Pokud si koupíte nemovitost na hraně Vašich možností, tak se můžete stát jejím vězněm. Může to být signifikantní výdaj, který je závazný, ať se děje co se děje. Pokud je nemovitost ve vašem majetku klíčovým aktivem a má třeba 90 - 95% váhu, budete velmi těžko řešit krizové situace jako výpadky příjmu z důvodu nemoci, ztráty zaměstnání, můžete být pod tlakem při výpadku příjmu kvůli těhotenství, růstu sazeb, poruch apod. Hůře se samozřejmě řeší i situace jako rozvody, dědictví aj. Nemovitost Vás tedy může začít drtit, což může ovlivnit Vaše pracovní výsledky, partnerské vztahy a celkovou psychiku. Než tedy nemovitost koupíte, spočítejte a zvažte všemožné scénáře a plány, ať nejste jejím vězněm. Pokud plánujete za 2 roky dítě nebo máte poslední rok super velké příjmy, protože jste začal pracovat zrovna v odvětví, kde jsou peníze (ale za rok být nemusí), zvažte, zda a jak moc velké kroky podstupovat. Buď nakonec kupte levnější nemovitost, která nebude takovým soustem nebo prostě žádnou - že nejlepší kamarád zrovna ve svém baráku dělá bazén neznamená, že Vy musíte taky.

Pořád se vyvíjíte

Toto je důležitý faktor. Pokud si kupujete vlastní bydlení, kupujete jej na současný stav, současné možnosti, současné priority. Během dalších 10 - 15 let, kor pokud je vám 25 - 40, se ale toto všechno změní. Změní se:

• Vaše příjmy, možnosti, standard
• kdy budete mít děti a jejich počet
• priority v lokalitě (část města, dopravní dostupnost, infrastruktura, město vs vesnice apod.)
• kariéra
• změny partnerů a životního směru
• a spousta dalšího

Toto vše ovlivňuje to, v jakém standardu, velikosti, dispozici, lokalitě apod. byt koupíte. Čím častěji se budete stěhovat, tím více budete pravděpodobně ztrácet. V nákladech na vybavení a stavební úpravy, v provizích za RK a v ostatních nákladech souvisejících ze změnou nemovitosti.

Někdy je lepší nechat věci více uzrát, stabilizovat a dělat velké kroky v moment, kdy tušíte, že by to mělo být dlouhodobější.

Flexibilita

Vlastní bydlení je kotva. Ovlivňuje zásadně vaši flexibilitu, a to v důvodech výše, ale třeba i v rámci faktorů, které ne vždy každému dojdou na první dobrou. Častým faktorem je kariéra, změny práce. Pokud jste mladí, kolikrát nevíte, zda nebudete za 5 let pracovat v jiném městě či státě (respektive zda nebudete mít tu možnost). Stačí ale třeba aby šlo i o odlišné části Prahy. I to znamená změny v desítkách minut dojíždění a to znamená menší komfort, méně času, vyšší náklady. V případě nájmu jste schopni na všechny faktory reagovat flexibilně, udržet si nějakou kvalitu života (např. netrávit na cestě 2 hodiny) a možná tak i s vyšší pravděpodobností přijmete kariérní výzvy, které byste jinak odmítli.

Vlastnictví vás více svazuje a může být faktorem, proč kvůli němu začnete kariérně více stagovat a odmítat příležitosti, která by vás bývaly posunuly. Může to ovlivňovat rozhodnutí podnikat, rozhodnutí s jakým rizikem podnikat, jak moc investovat do vzdělání apod. Práce se mění a kariéra vyvíjí samozřejmě i v pozdějším věku, ale už zpravidla s menší dynamikou.

Položte si tedy otázku: "Kdybych si koupil tento barák za 20 milionů u Berouna, měl takové a makové závazky, kývl bych na tuto či onou příležitost? Šel bych do určité nejistoty? Vzal bych místo s větší zodpovědností?". Pokud ale nemáte super velké kariérní ambice a preferujete klid, možná Vás toto trápit nebude.

Hedge v nemovitostech

Ignorovat nemovitosti, protože nechci nic pro vlastní bydlení, může být ale také riziko. Ztrácíte roky, kdy můžete splácet jistiny úvěrů, dost možná Vám trh uteče a už nic nekoupíte za peníze, co máte - kdo ví. Proto může dávat smysl v nemovitostech být, ale investičně. Pokud budete kupovat nemovitosti na investici, pravděpodobně se Vám zásadně zvýší nabídka (neomezíte se na jedno místo a parametry důležité pro vás osobně), sníží vstupní náklady (může to být levnější nemovitost, než kolik by stála ta vysněná pro sebe) a náklady spojené s pořízením (nebudete vybavovat tolik apod.). Koupit investiční byt tedy může být dostupnější než vlastní a přitom budete v trhu. A buď k tomu časem koupíte vlastní bydlení, nebo byt / byty prodáte a otočíte peníze do vlastního ... to už záleží na situaci, Vašich možnostech a na tom, co bude dávat smysl.

Samozřejmě ale platí, že musíte mít pro nákup investiční nemovitosti nějaké predispozice. Pokud nechcete být chodit s nájemníky pro dávky na úřady, tak za 2 miliony byt nekoupíte. Musíte mít vybudované dostatečné rezervy, musíte mít investice i mimo nemovitosti, musíte mít velmi dobrý rozpočet (nízké fixní výdaje, vysoké volné cashflow), musíte počítat s nepříjemnostmi (opravy, neplatič) a musíte umět dobrý investiční byt vybírat, kor pokud jej chcete držet 10+ let. Pokud něco z toho nesplňujete a jedete na sílu jen proto, abyste byt koupili, pak to může dopadnout špatně a je lepší se této hry prostě neúčastnit. Někdy je lepší méně než více.

Platí to pro všechny?

Určitě ne. Platí to, pokud nepromarníte čas, po který vlastní bydlení nemáte. Musíte využít zdrojů, které by byly použity na vl. bydlení. Musíte využít bonity. Musíte využít toho, že můžete např. více investovat do sebe, podnikání, kariéry. Taky to nemusí platit, pokud máte menší příjmy, žijete v okresních městech, víte, že se nebudete stěhovat za prací nebo nechcete děti. Nebo je vám možná 23, máte už děti, máte nějaké peníze od rodiny a víte, že děláte práci v místě, kde chcete dělat dalších 20 let - pak může vl. bydlení dávat smysl. Může to taky dávat smysl, kdy jste spíše hodnotově založení na komfortu, máte menší averzi vůči riziku, chcete vytvořit domácnost, mít dílnu pro svoje podnikání na zahradě, realizovat se jinak, nechcete do nemovitostí investovat apod. Možností, kdy se vyplatí / nevyplatí vlastnit nemovitost pro vlastní bydlení v brzkém věku je spousta a každý případ je potřeba zvážit individuálně.

Poučky jako kupte 5 bytů do 30 let neplatí pro všechny a je úplně v pohodě, když koupíte jen 1 pro sebe a nebo možná i žádný.

Kdy tedy do vlastního bydlení jít?

Neexistuje přesná odpověď. Často jako breakeven ale vidíme moment, kdy se život trochu stabilizuje. Kariéra má jasné obrysy a vývoj, máte menší děti, máte již vybudovaný solidní základ v majetcích (fin. aktiva apod.), máte dlouhodobou partnerku / manželku, máte shodu o místě, kde chcete žít a jste ve fázi, kdy víte, že tam pravděpodobně dalších 15 - 20 let zůstanete. V ten moment dává smysl pořídit nemovitost, kde zakotvíte, vytvoříte zázemí, nainvestujete peníze do vybavení a různých věcí, které vám tam budou dělat radost. Bavíme se tedy zpravidla o věku mezi 35 - 40, kdy je řada těchto faktorů naplněná, potenciálně i o něco dříve.

Taky to může dávat smysl v moment, kdy máte výrazné nadbytky zdrojů (fungující byznys umožňující vyplácet vyšší dividendy, majetky z rodiny, dědictví, profese s vysokými příjmy či benefity jako vysoké RSU apod.) a prostě nemusíte dělat moc kompromisy.

Tento příklad vidíme na řadě našich klientů, kteří během svých 20 - 35 vytvořili relativně zajímavé majetky jak ve finančních aktivech, tak v nemovitostech, a to právě i díky tomu, že nemovitost pro vlastní bydlení neměli. Kupovali investiční byty, investovali v rámci finančních portfolií, cestovali, pracovali na kariéře, byznysech a vyvíjeli se sami a taky jako pár. A až když se jim zastabilizoval život, vytvořili si priority a chtěli se posunout, pořídili si bydlení s výhledem dalších 20 let. V místě, standardu, velikosti apod. parametrech, které by měly být již konečné.

Závěrečné slovo

Celý tento text je záměrně bez větších čísel a analytiky, jde primárně o to, jak nad danou věcí přemýšlet. Jde o to pochopit, co pořízení vlastního bydlení ovlivňuje a jak mění náš život a naše možnosti. Konkrétní čísla a dopady je potřeba vždy spočítat a sám zvážit, jaká cesta je pro mě smysluplná. Pokud má někdo svoji životní hodnotu a prioritu v tom mít vlastní bydlení co nejdříve a je ochoten se tomu podřídit, je to v pořádku. Pokud chce někdo absolutní flexibilitu a nechce vlastnit nemovité majetky, je to v pořádku.

Neexistuje řešení pro všechny. Žijte tak, ať je to v souladu s tím, co Vy sami chcete - ale s rozumem.