Byty v Dubaji: Našli jsme zlatý důl, nebo je to past na investory?

Dubaj je dnes jedno z nejvíce diskutovaných investičních témat v českém nemovitostním prostoru. Instagram, YouTube, podcasty – všude na vás vyskakují „odborníci“ slibující 8–12% roční výnos, nulové daně a bezstarostný pasivní příjem z druhé strany planety. A Češi na to slyší. V první polovině roku 2025 se v Dubaji prodaly nemovitosti v celkové hodnotě přes 89 miliard dolarů, což představuje meziroční nárůst o více než 40 %. A čeští investoři jsou součástí tohoto příběhu. I proto, že pár českých jednotlivců a firem si v tomto našlo zlatý důl. Pro sebe. Pro svůj byznys.

Pokud tedy kupujete podle Švancary, Havránka a dalších influencerů, napřed přemýšlejte. Pokud kupujete podle Hanouska a jiných prodejců, přemýšlejte o to více. Oni mají svoji motivaci... :) A ne, Vaše dobro na prvním místě není. Jsou to pěkné odměny, status a určitá prestiž. Zodpovědnost nesete na konci dne ale vy, nikdo jiný.

Vhled do trhu v Dubaji

Vše začalo v roce 2002, kdy tehdejší korunní princ Mohammed bin Rashid Al Maktoum vydal dekret umožňující cizincům vlastnit nemovitosti. Cizinci (včetně Čechů) mohou plnohodnotně vlastnit nemovitosti v tzv. freehold zónách, kterých je dnes v Dubaji přes 50. To zahrnuje většinu atraktivních lokalit jako Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC a další.

Rozdíl je v tom, co se kupuje za typ nemovitostí. A to je dáno tím, že Dubaj je dost rozvíjející se město. Na rozdíl od ČR, kde se kupují primárně hotové byty, v Dubaji dominuje off-plan segment, což jsou nemovitosti kupované ještě před dokončením stavby. V roce 2025 tvořily off-plan transakce přes 60 % veškerých prodejů. Developeři nabízejí lákavé splátkové plány, což snižuje vstupní bariéru.

SAE nemají daň z příjmu fyzických osob, daň z pronájmu ani daň z kapitálových zisků. Ovšem to neznamená, že náklady neexistují. Registrační poplatek u Dubai Land Department (DLD) činí 4 % z kupní ceny, provize makléři standardně 2 % + DPH 5 % atd. Btw. makléř často inkasuje provize z obou stran, tedy o prodávajícího i kupujícího, a to po 2 %. U developerských projektů je zase velmi pěkně placen od developera za prodaný byt.

Čísla

V roce 2025 Dubaj zaznamenala 215 700 prodejních transakcí. Meziroční nárůst činil 18,7 % v objemu a 30,9 % v hodnotě. Zajímavé je, že v roce 2009 bylo cca 80 000 transakcí, pak do roku 2021 včetně mezi 40–60 000 transakcemi ročně, ale od roku 2022 toto číslo významně narostlo. To souvisí významně právě i s marketingem, tvorbou FOMO efektu, velké byznysové příležitosti pro prodejce, ale vliv na to má např. i válka na Ukrajině.

V roce 2025 dokončili developeři 42 784 bytových jednotek, což je nárůst o 45 % oproti roku 2024. Současně bylo nově uvedeno na trh 177 624 jednotek. Do konce roku 2028 má být dodáno dalších téměř 366 000 rezidenčních jednotek. Pouze v letech 2026–2027 je plánováno přes 225 000 nových bytů.

Dubaj dosáhla v říjnu 2025 populace 4,03 milionu obyvatel s meziročním růstem 4,47 %. To je cca 470 nových rezidentů denně, což vytváří poptávku po přibližně 150 nových bytech denně.

A tady přichází klíčový údaj, který málokdo zmiňuje. Materializační míra, tedy podíl plánovaných projektů, které se skutečně dokončí v termínu, dosáhla v Q3 2025 pouhých 41,3 %. Z 61 800 jednotek plánovaných na rok 2025 dosáhlo 75 % a vyššího stupně rozestavěnosti pouze 21 % projektů. Jinými slovy: obrovské množství projektů, do kterých investoři vložili peníze, se nedokončí včas.

Rizika, o kterých se nemluví

Přebytek nabídky a hrozba cenové korekce

Tohle je riziko číslo jedna. Důvodem je bezprecedentní objem nové výstavby – přes 200 000 nových jednotek má být dokončeno v tomto a příštím roce, což je dvojnásobek oproti předchozím třem letům dohromady. Tempo cenového růstu už zpomaluje – mezičtvrtletní nárůst v Q1 2025 činil jen 2,8 % oproti 4 % v předchozích kvartálech. Nájemní růst, který byl dvouciferný v meziročním srovnání, mezičtvrtletně prakticky stagnoval. Otázkou tedy je, kdo tam bude bydlet? Místní? V takovém rozsahu asi těžko, data o nových rezidentech / pracovnících máme a ne každý si navíc může dovolit apartmány v cenové relaci těch, co kupují investoři. Sází se tedy hlavně na turismus a krátkodobé pronájmy.

Ano, Dubaj má ambiciózní plány na vyšší počty rezidentů. Ale taky má velkou konkurenci (o tom níže) a dost specifickou skupinu kupujících – rezidentů ubývá, za to to jsou investoři, expati kupující nemovitost na dobu svého života v dané zemi, spekulanti apod. Dubaj není trh „místních kupujících“. Je to trh kapitálu. A stabilní trh dělají právě obvykle ti místní.

Myslete taky na to, že stejných bytů, jako máte vy, tam bude nekonečno. Váš nebude výjimečný, ve stejné budově bude mraky dalších stejných, v budově vedle taky... stejné dispozice, výhledy, zázemí. Soutěžíte na jednom místě (ne ve městě, ne ve čtvrti, ale dokonce v jedné stejné budově) s velkou nabídkou, která doufá v poptávku, hlavně z řad turistů.

Navíc se Dubaj extrémně vyvíjí, nabídka je neomezená, je kam dále stavět do vnitrozemí. Jinak na tom budou byty na „vzácných“ místech jako je pobřeží, jinak byty více dovnitř země. Lokality, které dnes mohou hrát prim a kde se lidé fotí na IG, mohou být za 10 let druhořadé, protože vznikne zase nová, lepší, modernější část města, která ty ostatní zastíní.

VZÁCNOST. Pamatujte toto slovo. Ta v Dubaji není. A nemovité aktiva (i movité) dělá hodnotné to, že jsou vzácné. Jsou místa, kde už stejnou stavbu znovu nepostavíte, kde nepostavíte třeba nic. Jsou místa, kde je výstavba více regulována, řízena (třeba u nás:). Jsou místa, které mají své přirozené charisma – tisíce let staré památky, přírodu. A pak jsou místa, kde nic není nemožné a vše je nekonečné. Místa, kde vzácnost neexistuje (skoro). Toto neplatí pro luxusní apartmány, nemovitosti na specifických místech, nemovitosti na pobřeží apod. Vzácnost se dá najít i v Dubaji, ale je drahá a velmi pravděpodobně tu vzácnost nebude mít většina investorů.

Historická zkušenost: Krize 2008 / 2009

Dubaj už jednou prošla dramatickým krachem. Ceny nemovitostí se propadly o 40–60 % během několika měsíců. Byty na Palm Jumeirah ztratily až 60 % hodnoty. Developerské společnosti zkrachovaly, projekty se zastavily a investoři přišli o miliardy. Holding Dubai World musel v listopadu 2009 oznámit moratorium na splácení dluhů a Abú Dhabí muselo poskytnout záchranný balíček ve výši 10 miliard dolarů. Ano, od té doby se regulace zpřísnily a ano, týkalo se to velké části světa. Ale princip zůstává: trh postavený na spekulaci a zahraniční poptávce je ze své podstaty volatilní. Když vezmeme dubajský real estate trh mínus 20 let, tak vidíte hezky cykly jednotlivých boomů a pak období stagnace / poklesu.

Závislost na ruském a „únikovém“ kapitálu

Jedním z hlavních motorů současného boomu je příliv ruského kapitálu po invazi na Ukrajinu v únoru 2022. Ruské investice do nemovitostí v SAE dosáhly podle odhadů EU Tax Observatory konzervativně 6,3 mld. USD v období 2020–2024. Rusové se stali jednou z nejsilnějších skupin zahraničních kupců. V Abú Dhabí jsou dokonce největší skupinou zahraničních investorů.

Problém? Tento tok peněz je podmíněn geopolitickou situací. Pokud dojde k deeskalaci konfliktu na Ukrajině, uvolnění sankcí nebo normalizaci vztahů mezi Ruskem a Západem, značná část tohoto kapitálu se může vrátit zpět.

Mezi velké skupiny investorů patří ještě např. Číňané, Indové (to jsou ale obecně velké státy, takže generují přirozeně hodně investorů) a pak třeba i Britové (bohatí, kteří řeší velké zdanění majetku).

Geopolitická nestabilita regionu

Dubaj leží v jednom z geopoliticky nejcitlivějších regionů světa. Íránsko-izraelský konflikt, napětí v Jemenu, nestabilita v Iráku ... to vše jsou faktory, které mohou kdykoliv otřást důvěrou investorů. SAE sice úspěšně udržují neutralitu, ale v případě eskalace regionálního konfliktu může být i Dubaj zasažena – ne fyzicky, ale odlivem kapitálu a poklesem poptávky.

Konkurence Saudské Arábie

Tohle je faktor, na který většina analytiků teprve začíná upozorňovat a je ohromně důležitý z mého pohledu, protože jej nikdo moc neřeší. Byli jste v Saudské? Já ano, takže jsem viděl jejich ambice a teď už je vidí i celý svět. Saudská Arábie prochází bezprecedentní transformací v rámci Vision 2030. Megaprojekty mění celý region. V červenci 2025 Saudská Arábie schválila nový zákon umožňující cizincům vlastnit nemovitosti v Rijádu, Džiddě a dalších městech. Realitní trh v SA byl v roce 2024 oceněn na 68,5 mld. USD s výhledem na 111,8 mld. USD do roku 2030. Rezidenční transakce v Rijádu, Džiddě a východní provincii dosáhly v roce 2024 hodnoty 32 mld. USD, tj. nárůst o 50 % meziročně. Toto je přímá konkurence pro Dubaj. Dubaj už nebude jediné město v regionu, které láká zahraniční kapitál. Takovou Dubaj ale můžeme mít ve stejném regionu několikrát. A toto tříštění může rozložit (snížit) poptávku, otočit pozornost, udělat jiná místa atraktivnější (nebo minimálně stejně).

Klimatické riziko

Dubaj čelí extrémním teplotám, které se budou jen zhoršovat. Mezi lety 1975 a 2013 vzrostla průměrná teplota v Dubaji o 2,7 stupně celsia. Letní maxima pravidelně překračují 50 stupňů. Do roku 2050 se očekává prodloužení vlny veder o 50 % a podle některých modelů mohou teploty dosáhnout 56 stupňů a více na několik týdnů. Blízký východ se otepluje dvakrát rychleji než globální průměr. Klimatizace spotřebovává 70–75 % energie budov, což bude rostoucí nákladovou položkou. Vzestup hladiny moře ohrožuje pobřežní nemovitosti včetně ikonických projektů jako Palm Jumeirah. A turistická sezóna se bude zkracovat, protože návštěvníci se budou vyhýbat stále delšímu období nesnesitelného vedra.

Právní a regulační specifika

SAE fungují na principu common law s prvky šaríe – toto je opět super důležitá věc, to není náš kontinentální systém práva, jaký známe, ale typ práva využívaný v UK, USA, Kanadě a mixnutý s islámským právem. Dědické právo v SAE se řídí islámským právem, pokud si cizinec nevyřídí speciální závěť registrovanou u DIFC. Bez ní může být nemovitost rozdělena podle šaríe – tedy nikoliv podle vaší vůle. Dále, Dubaj je přivázána k americkému dolaru (1 USD = 3,67 AED), což znamená, že úrokové sazby SAE kopírují rozhodnutí amerického Fedu. Pokud Fed sazby zvýší, zdraží se hypotéky v Dubaji, ať už to dubajský trh potřebuje, nebo ne. A takto bychom mohli pokračovat dál...

Iluze „nulových daní“

Ano, v SAE neplatíte daň z příjmu ani z kapitálových zisků. Ale pozor na českou stranu rovnice. Jako český daňový rezident jste povinni zdanit celosvětové příjmy v ČR. Příjem z pronájmu nemovitosti v Dubaji podléhá české dani z příjmu. Případný zisk z prodeje podléhá zdanění, pokud nesplníte časový test. Smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a SAE tuto situaci řeší jen částečně. Na toto téma vám influencer na Instagramu poradí stěží, ba naopak vám prodá jen tu 0% daň, ale ta platí, pokud tam jste rezident. Pokud jste daňový rezident v ČR, řešíte zdanění v dané zemi i v ČR, dle smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Jiná situace je to pak ještě v rámci vlastnictví přes právnickou osobu, českou, dubajskou apod. Ale i výplata např. podílu na zisku z dubajské firmy je zdanitelná v ČR. Zdanění se dá optimalizovat, ale v rámci struktur a to je už pro lidé vyššími majetky.

A nemyslete si, že co je v Dubaji, zůstane v Dubaji. SAE od roku 2017 implementovalo CRS, dochází tedy k výměnně informací mezi ČR a SAE o majetcích. Od roku 2028 navíc vstoupí v platnost CRS 2.0, které rozšiřuje automatickou výměnu na nové typy účtů včetně elektronických peněz a digitálních měn centrálních bank. Konkrétně se sdílí informace jako jméno, adresa, daňové identifikační číslo (TIN), datum narození, zůstatky na účtech, úroky, dividendy a další příjmy.

Smrt

Pokud navíc vlastníte nemovitost v SAE jako fyzická osoba, mělo by vás zajímat, co by bylo, kdybyste tu nebyli. České právo pro dědictví nemovitostí v cizině stanoví, že dědická řízení probíhají podle práva státu, kde se nemovitost nachází (lex rei sitae). To znamená, že české soudy zřejmě nebudou dědické řízení pro byt v Dubaji řešit, řeší se přímo v SAE (v daném emirátu). Doporučuje se také sepsat závěť specificky pro SAE (arabsko-anglicky, potvrzenou u soudu), kterou by se tamní soudy následně měly řídit. Pokud závěť neexistuje, soud dohledává dědice, ověřují se dokumenty ze země dědiců apod.

Koncentrační a likviditní riziko

Když si koupíte byt za 3–5 milionů Kč v Dubaji a je to vaše primární nebo jediná investiční nemovitost mimo vlastní bydlení, vystavujete se extrémnímu koncentračnímu riziku. Máte jednu nemovitost, v jednom městě, v jedné zemi, v jedné měně, na jednom z nejvíce specifických realitních trhů světa. A navíc s velmi omezenou likviditou – prodej nemovitosti v Dubaji může trvat měsíce. To samozřejmě platí i o nemovitosti v ČR, ale tady máte alespoň větší kontrolu nad daným aktivem.

Jaký je sekundární market v Dubaji? Testovali jste to? Když si mohu kupovat tolik nových bytů, jak se prodávají ty „staré“ třeba 5 let? Jaký vliv na ně má klima? Jak jsou technicky kvalitní? Jak se mění lokality a tedy i cena sekundáru? To je fakt důležité téma, jedna věc je něco koupit, druhá věc je likvidita toho aktiva. A sekundární trh v Dubaji bude dle mého velmi zajímavý z perspektivy 10–20 let. A tím „zajímavý“ myslím spíše negativnější kontext. Nemovitosti tam „stárnou“, min. z pohledu atraktivity, velmi rychle.

Závislost na zprostředkovatelích

Kupujete nemovitost 6 000 km daleko, v zemi, jejíž právní systém neznáte, v jazyce, kterým nemluvíte. Jste plně závislí na zprostředkovateli, jehož primární motivací je provize od developera (typicky 3 až 7 % z ceny nemovitosti). Konflikt zájmů je zjevný. Zprostředkovatel nemá motivaci vás od investice odrazovat – čím dražší byt koupíte, tím více vydělá. To je easy.

Service charges nemáte pod kontrolou

Na rozdíl od SVJ v Česku, kde máte hlasovací právo a kontrolu nad rozpočtem, v Dubaji service charges určuje developer nebo správcovská firma a mohou meziročně výrazně narůst. Nemáte žádnou reálnou páku. V některých projektech vyskočily o 20–30 % za rok.

Amortizace a životnost budov v extrémním klimatu.

Při teplotách 50 stupňů+, vysoké vlhkosti, solném vzduchu u pobřeží a písečných bouřích se budovy opotřebovávají výrazně rychleji než v mírném podnebí. Fasády, klimatizační jednotky, izolace, okna, vše degraduje rychleji. Budova, která v Praze vydrží 50 let bez zásadních oprav, v Dubaji potřebuje výrazně vyšší investice do údržby už po 15–20 letech. A kdo to platí? Vlastník skrze service charges.

Kvalita nemovitostí (nových) a jejich vybavení po pár letech je kapitola sama pro sebe. Opět ze zkušeností lidí kolem mě, kteří v Dubaji něco vlastní / vlastnili – važme si toho, jak se staví u nás v ČR, protože kvalita staveb v Dubaji je ve velké míře mnohem horší. Neplatí to ve 100 %, ale to % je vysoké.

Měnové riziko je oboustranné.

AED je navázaný na USD. Když koruna posiluje vůči dolaru (což se v posledních letech dělo), váš výnos přepočtený do korun klesá. Koupíte byt za 500 000 AED při kurzu 6,5 Kč / AED = 3,25 mil. Kč. Když koruna posílí na 5,8 Kč / AED, váš byt „stojí“ jen 2,9 mil. Kč – přijdete o 10 % jen na kurzu, i když cena v AED zůstala stejná.

Developer může změnit projekt.

V off-plan segmentu je běžné, že finální produkt se liší od vizualizace a prospektu. Změny layoutu, materiálů, vybavení společných prostor. V SAE máte výrazně slabší spotřebitelskou ochranu než v EU. Reklamace z 6 000 km daleko v arabštině je noční můra.

„Garantovaný výnos“ od developera je marketingový trik

Některé projekty nabízejí „garantovaný výnos 8 % po dobu 3 let“. V praxi to znamená, že developer zvýšil cenu nemovitosti o ty 3 roky výnosu a pak vám je „vrací“. Je to čistá matematická iluze, nikoliv reálný výnos z trhu. Ale to známe i z ČR... :)

Dopravní infrastruktura

Dalším negativem je (zatím) stále velmi bolavá dopravní infrastruktura. Se zvyšující populací jim nestačí sinice a veřejná doprava je celkem tragická. Právě absence skvělé veřejné dopravy (zkuste Praha vs Dubaj a budete uchvácení z Prahy) nutí mít místní auta, ale pak jsou všude extrémní zácpy. Sice jak se staví rychle budovy, tak i silnice, ale stejně to nestačí. Navíc pak vzniká střet toho, že starší čtvrti na nápor nebyly vymyšlené, což potvrzují slova i jednoho mého kontaktu žijícího v Dubaji: "Já mám byt v tom xxx (pro anonymitu, je to ale jinak oblíbená část Dubaje). Jsou tam 3 vjezdy.. ten neighborhood se postavil desítky let zpátky, od té doby se ztisícínásobil počet budov a rezidentů v té oblasti a to je DENNI noční můra z tama odjet a večer vjet zpátky." Když jste na dovolené, neřešíte to. Ale z pohledu rezidenta je toto celkem důležitý bod, který vás zajímá a má vliv na kvalitu života.

Ať jsem fér, co jsou výhody?

Vysoké výnosy z pronájmu

Průměrné hrubé výnosy z pronájmu se pohybují kolem 7–9 %, což je výrazně více než v Praze (2–4 %) nebo jiných evropských metropolích.

Transparentní registrace

Dubai Land Department poskytuje veřejně přístupná data o transakcích, cenách i developerech. Tato míra transparentnosti je v regionu ojedinělá.

Escrow ochrana investorů

Systém povinných escrow účtů je reálnou ochranou proti podvodům developerů.

Strategická poloha

Dubaj je globální hub mezi Evropou, Asií a Afrikou. Letiště patří mezi nejrušnější na světě s 18,7 miliony turistů v roce 2024 plus se řeší nové, mnohem větší. Právě ta poloha je za mě hlavní argument, který naprosto beru a je pro mě poměrně klíčový.

Golden Visa

Investice od 2 mil. AED (cca 14 mil. Kč) opravňuje k získání 10letého rezidentského víza, což je atraktivní benefit pro ty, kteří chtějí v SAE skutečně trávit čas. Případně ještě silver visa na 2 / 5 let automaticky se opakující pro menší investory.

Populační růst

Vládní strategie Dubai Plan 2040 cílí na 7,8 mil. obyvatel do roku 2040, což by mělo udržet poptávku po bydlení ... ale, také to souvisí s tou vzácností, změnami lokalit apod. Takže je to výhoda či nevýhoda? Jak pro koho a jak kde. O tom jsem psal výše, extrémně to přetváří jednotlivé lokality, mění infrastrukturu, z původně top oblastí dělá oblasti průměrné apod.

Investice mimo ČR

Když kupuji nějaké nemovité aktivum mimo zemi, kterou znám (kde znám právní a daňový řád, politickou situaci, kde mám sociální kapitál apod.), musím si položit prvně fakt dost otázek, než se jsem schopen racionálně rozhodnout. Nemám nic proti investicím do nemovitostí mimo ČR. Musí být ale promyšlené, rozumné a hlavně musí odpovídat vašemu majetku a vaší situaci.

Každá lokace má úplně jiná specifika. Asijské země jako Bali / Thajsko, Balkán (populární Albánie, Bulharsko), jih Evropy, Dubaj, USA, centrální / jižní Amerika apod. Každé místo funguje úplně jinak a je potřeba si říct, zda mi vůbec stojí za to tam pořizovat 1 aktivum bez toho, abych měl k tomu místo jakkoliv bližší vztah (podnikal tam, měl tam rodinu apod.). Pokud k tomu místu vztah nemám, je velká šance, že si nebudu schopen danou investici vyhodnotit úplně dobře.

Investice mimo ČR má určitě smysl, hlavně jako diverzifikační prvek, kor v období různých geopolitických rizik. Může vám někde pomoct k druhému občanství či alespoň statusu rezidenta / usedlíka, může to být plán B. Na to už ale potřebujete obvykle vyšší kapitál.

Pozornost

Dávejte pozornost do věcí, které máte pod kontrolou, na které máte schopnosti si je vyhodnotit. Pokud něco kupujete jen proto, že to udělal nějaký influencer, proto, že někdo skvěle zpracoval promo video nebo proto, že se chcete pochlubit v hospodě, je to cesta do pekla.

Nemovitosti nejsou jednoduchá investice, kor pokud do toho přimícháte úplně jinou lokalitu, jinou měnu, jiné právní prostředí, páku apod. Je to již poměrně komplexní nástroj, který u některých místo v majetku má a u některých ne. A je potřeba si upřímně říct, kam spadám já, respektive vy, co to čtete.

Závěrem

Nic proti Dubaji. Nic proti jmenovaným na začátku. Mám rád jen racionální úvahy, data a komplexnější problém na určitou problematiku. Křišťálovou kouli nemám a možná z té hry vyjdete jako vítězové. Možná bude vše jinak. Ale to je už něco, co si musíte zvážit sami – k tomu jsou ale potřeba informace a širší pohled na danou věc. Nic není jednobarevné, koupě nemovitosti v Dubaji je určitě dobrá cesta, může skýtat spoustu výhod, někdy může být dokonce nezbytná či prostě absolutně rozumná. Dubaj je o strategické alokaci majetku a pro účely jiné, než je výnos samotný. To ale platí pro určité případy, specifické situace (žiji / budu tam žít, mám tam část byznysu, mám velké majetky, jsem spíše světoběžník – rodina je rozkouskovaná po více částech světa, děti tam studují aj.). Když ale vidím, kdo všechno si tam jede koupit nemovitost, mám velké pochybnosti o tom, jak na tento moment bude vzpomínat za 20 let. A jak říká Kirill Juran – přemýšlejte vlastní hlavou.