Proč za 250 000 € dostanete v Itálii vilu u moře a v Praze 1+kk v paneláku?

Podobné výroky zaznamenávám všude možně velmi často. Na X, ale i v médiích. Srovnávají se nemovitosti v Itálii, Egyptě, Albánii, Bulharsku či třeba na Kostarice s nemovitostmi v ČR. Typicky takový příspěvek začíná větou: „Podívejte se, co si můžete za stejné peníze pořídit v místě X a co v Česku.“

Je bydlení v Praze drahé? Ano, objektivně je. Poměr ceny bytu k mediánové mzdě patří v evropském srovnání k nejhorším (analýzy Deloitte apod.).

Dokazuje to argumentace nějakou vilou v Itálii či na Kostarice za poloviční cenu? Absolutně ne. Když si z celého světa vyberu jen ta místa, kde je levněji, dokážu, že Praha je drahá. Když vyberu jen ta, kde je dráž, dokážu, že je levná. To není srovnání, ale jen výběr toho, co se mi zrovna hodí…

Jádro problému

Jádrem problému je nesrovnatelnost těchto srovnání. Cenu nemovitostí ovlivňuje spousta faktorů. Lokalita, se kterou souvisí např. bezpečnost, klima, ekonomika, občanské vyžití, dopravní infrastruktura a do jisté míry i budoucnost. Ovlivňuje ji stavebně-technické provedení a architektonická zajímavost, velmi záleží tedy na materiálech, kvalitě provedení stavby, ale i na samotné podobě nemovitosti. A taky ji ovlivňuje např. kupní síla, nelze proto srovnávat absolutní hodnotu v zemi A s hodnotou v zemi B. Musíme brát např. právě poměry ceny vs roční mzdy apod. Pokud je někde poměr významně nižší / vyšší, musíme se ptát proč.

Níže se na jednotlivé oblasti podíváme blíže.

Kupní síla, aneb pro (skoro) každého je něco drahé a něco levné

Začneme od posledního bodu. Žijeme v místě, které z globálního pohledu patří mezi celkem bohaté. Ve velké části světa je pro nás levno. A to i proto, že máme vyšší HDP, vyšší kupní sílu, produktivitu. Proto, když pak přiletíme do spousty míst v Asii či třeba v Africe, máme pocit, že je tam vše zadarmo. Naopak když přiletíme do US, Singapuru nebo Švýcarska, cítíme se jako chudáci. Abychom se tedy chápali, pro průměrného Bangladéšana bude všude vše drahé a pro Singapurce bude vše levné.

Pokud tedy srovnáváme ceny v ČR s cenami v jiné zemi, musíme to taky převést do kontextu tamní ekonomiky. Pokud tedy vidíme skvělou vilu v Egyptě na lokálním trhu za 250.000 €, tak pro nás je levná, ale pro místní je třeba jako pro nás vila za 50.000.000 Kč.

Do ceny se pak projevuje třeba i to, kdo se na tamním trhu pohybuje. Pokud primárně místní, jejichž průměrné bohatství bude X a pak na něj vstoupíte vy, jehož průměrné bohatství je 10x X, pak je to logicky je pro vás levnější a hodnotu dostáváte vyšší. A pokud vás takových najednou bude majorita, tak se cena výrazně pohne nahoru a už to i pro vás tak levné nebude, protože se změnila struktura poptávajících a ti jsou vám najednou rovnější.

Tam, kde tedy poptávku tvoří zahraniční kupci (Bali, Dubaj, prémiové Toskánsko aj. místa), se ceny odtrhávají od místní ekonomiky a řídí se globální poptávkou

Do ceny vstupuje třeba i náklad na práci. Práce v ČR stojí jiné peníze než na Bali nebo třeba i v Dubaji. Dělníci v těchto místech pracují za pár dolarů denně, i další profese jsou levnější nebo nejsou třeba vůbec potřeba. Ve vyspělých zemích je mnohem více regulace, požadavků na bezpečnost apod., což zvyšuje celkové náklady a tedy i celkový počet osob, které jsou ke stavbě potřeba (a hlavně i těch dražších s vyšší kvalifikací).

Stavebně-technické provedení staveb

Dalším aspektem je samotné provedení staveb. Materiály, pracovní postupy, bezpečnost, technologie, energetická náročnost stavby a mnoho dalšího. Nejsem stavař a nemám technické vzdělání, nicméně je obrovský rozdíl i mezi stavbami v ČR a třeba v Bulharsku, natož mezi stavbami v ČR a třeba v Egyptě.

Jsou to věci, které na těch krásných fotkách v inzerátech nevidíte, ale zažíváte v praxi při běžném každodenním životě a správě nemovitosti. Od tohoto všeho se dostáváme i k věcem jako je odolnost staveb (např. vůči přírodním vlivům), požární předpisy, rychlost jejich opotřebování a mohl bych pokračovat. Lada a Porsche není taky stejné auto, i kdyby stejně vypadalo.

Lokalita

Tím hlavním je místo. Už je to skoro klišé, ale lokalita je number one. V ceně za ten váš byt, dům, vilu, prostě jakoukoliv nemovitost, není ta samotná nemovitost. Platíte za všechno, co je více či méně daleko kolem ní. Platíte za kvalitu a počet silnic, za parky, za typ a rozsah energetické soustavy, za kanalizace, za veřejnou dopravu, její kvalitu, bezpečnost a rychlost, za množství a vybavenost supermarketů, za to kolik máte v okolí druhů restaurací a kde všude si můžete dát kyselé kafe. Platíte za dostupnost a kvalitu lékařské péče. Za bezpečnost nejen z pohledu kriminality, ale třeba i z pohledu přírodních rizik.

Když to převedu trochu do teorie, tak ekonomie pro to má název. Hedonická cenová teorie, kterou v 70. letech formuloval Sherwin Rosen, říká, že cena statku je součtem implicitních cen jeho jednotlivých vlastností. Nekupujete jen “byt", ale kupujete konkrétní balík – jeho metry, patro, ale taky vzdálenost k metru, kvalitu spádové školy, hlučnost ulice a to, jestli pro vás záchranka dojede za deset minut nebo za hodinu.

Pojďme vzít teď postupně příklady toho, co jsou právě ty vlastnosti.

Zdravotnictví a zdraví – Jaká je síť nemocnic a různých specializací? Jak je dostupné finančně? Jaká je kvalita personálu? Jak rychle pro mě dojede záchranka? Jaká délka života či počet úmrtí novorozenců? Jaká je vybavenost nemocnic, různých technologií apod.? Jaké jsou v dané zemi typické nemoci? Můžu být v klidu, když mě kousne komár nebo mám velkou šanci dostat malárii / horečku dengue?

Infrastruktura – Kolik máme vody a v jaké kvalitě? Máme pitnou vodu nebo kupujeme kanystry? Máme kvalitní kanalizaci, můžete házet papír do záchodu nebo vám to z baráku teče přímo do řeky za ním? Vede k vám asfaltka a pokud ano, má nějaké díry? Zaznamenáváte nějaké výpadky proudu, třeba i denně nebo máte stabilní energetickou síť?

Klima a příroda – Máte v zimě příjemnou zimu a v létě příjemné teplo? Nebo máte -30 a +45? Zemětřesení? Tajfuny? Požáry? Zažíváte z toho něco a hrozí z toho něco vaší nemovitosti?

Právo a daně – Vlastníte nemovitost? A pozemek? Může vám to někdo jednoduše vyvlastnit? Máte právně stabilní a demokratický stát? Jaké jsou daně z nemovitého majetku? Jaké jsou dědické daně?

Zábava – Jaká máte výběr gastro podniků, skvělých kaváren, barů, dýmek, kin, divadel, typů sportovišť a všelijakých akcí?

Sortiment a služby – Výdejní boxy všude, doručení do pár hodin, nákupy potravin ke dveřím, rozvozy jídla, taxi v telefonu, skvělé vzdělání. Ale třeba taky šíře sortimentu v supermarketech – kolik různých značek a já nevím co – druhů šunek či jogurtů, si můžete koupit?

Podnikání a kariéra – Jak se můžete živit? Je dostatek zajímavých pracovních příležitostí? Dá se dobře podnikat? Jsou v daném místě globální trhy a na jaké trhy to místo je napojeno?

A mohl bych pokračovat, jen vás nechci unavit. Tyto všechny aspekty promlouvají do ceny nemovitosti. V ceně za nemovitost není totiž jen ta nemovitost, ale i všechny aspekty místa, kde se nachází.

Trh a jeho okolnosti

No a v neposlední řadě má na ceny vliv klasicky trh. Záleží, kdo o nemovitosti na trhu bojuje. Jestli jen místní a jaké sociální skupiny, zda jen lidé pro vlastní bydlení nebo i investoři, zda se do toho zapojují i institucionální investoři, zda jsou na trhu i zahraniční peníze a poptávka je tedy více globální.

Záleží taky na povolovacích procesech, existenci územního plánu apod., které regulují výstavbu a dělají nemovitosti vzácnější. Významný vliv má i to, jak moc se dá na daném území stavět (jaká je jeho rozloha a struktura) či jak roste bohatství (státu, obyvatel apod.). Samostatná kapitola jsou věci jako demografický vývoj, migrace, porodnost a vše, co ovlivňuje počet obyvatel.

Druhá teoretická vsuvka – ekonomka Jennifer Roback popsala v 80. letech mechanismus, kterému se říká prostorová rovnováha. Zjednodušeně: kvalita života se promítá do cen bydlení. Kdyby bylo někde stejně dobře jako v Praze, ale levněji, lidé by se tam stěhovali tak dlouho, dokud by ten rozdíl nezmizel. Trh se ustálí v bodě, kde je rozdíl v ceně vykoupený rozdílem v tom, co za to místo dostanete.

Cena je diskontovaná budoucí užitná hodnota. Pokud je něco levné, má to důvod. Vezmu jako příklad Sicílii – vila tam není levná proto, že jsou Italové chudší. Je levná proto, že region vymírá, že mladí odcházejí, školy se zavírají, obce nabízejí domy za 1 € (s povinností tam investovat, je to extrémní příklad). Kupujete si aktivum na trhu se strukturálně klesající poptávkou.

Je taky potřeba srovnávat total cost of ownership, ne jen pořizovací cenu. Energie, různé running costs, pojištění, daně, údržbu, správu, amortizaci apod. To vše určuje finální bilanci po x letech. Můžete na vstupu zaplatit o mega méně, ale srovná se to na průběžných nákladech.

Tím se dostáváme asi k poslednímu slovu – potenciál. V ceně nemovitostí je i budoucnost. Pokud je v nekvalitním místě, které se vylidňuje (byť je jinak třeba krásné), projeví se to v ceně a za 10–20 let budete mít asset, který má třeba o X % nižší hodnotu. Za to kvalitní místo s přírůstkem obyvatel bude mít naopak pravděpodobně za 10–20 let o X % vyšší hodnotu.

Resumé

Na nemovitosti se tedy nelze dívat jen optikou absolutní hodnoty a jak se vám na obrázku líbí to, co za to dostanete. Pokud chceme srovnávat, musíme srovnávat opravdu větší množství parametrů a až pak jsme schopni vyhodnotit, zda je jedna nemovitost levnější či dražší a zda tomu odpovídá i to, co kolem dostanu. Je mi jasné, že ta srovnání jsou vděčná, protože se na sociálních sítích chytnou a mají dosahy, nicméně v lidech to pak vytváří nereálné očekávání a zkresluje celkovou realitu.

Srovnávejme tedy srovnatelná místa a města. A pokud srovnáváme místa jiná, pak se vším všudy.

Disclaimer: Text jsem psal já, ne AI. Já vím, že dlouhé texty jsou podezřelé, ale krátké neumím. :)