Fakta a mýty o garantovaném nájmu

Disclaimer na začátek: článek pojednává o službě / ceně za službu „garance nájmu“, nepojednává o samotné správě nemovitosti.

Moje oblíbené téma. Garantujeme vám nájemné. Garance patří mezi nejčastější marketingové fráze ve světě správy bytových jednotek. Jak ale fungují? Má garance smysl? Kolik mě reálně stojí? Jaká je pravděpodobnost a velikost rizika? A kdo ji platí?

A jako bonus na konci něco ke garanci stavu.

Garance

Pojďme napřed začít od základů. Co je to garance? V zásadě má princip stejný jako je princip pojištění. Když se pojistím, platím pojistné a výměnou za to na sebe pojišťovna bere riziko, které bych jinak nesl sám. Když se něco stane, vyplatí se mi to. Když se nestane nic, zaplatil jsem za to, že jsem jsem se po celou dobu kryl.

Když vám někdo garantuje nájemné, tak se pojišťujete proti tomu, že když nájemník nebude platit, tak vy to nepocítíte. Je to tedy služba, za kterou platíte. Buď přímo nebo nepřímo, typicky nepřímo v tom, že z tržního nájmu dostáváte menší část a ten rozdíl je odměna správce a právě cena za garanci.

Garance stojí typicky 5–10 % z nájemného. Obvyklá cena správy s garancí je kolem 17–20 %, bez garance 10–12 %. Pokud mám tedy byt s nájmem 20.000 Kč měsíčně, platím za garanci 1.000–2.000 Kč měsíčně.

Velikost rizika

Nemá smysl si pojistit každé riziko. Proč jste si pojistili zrovna toto a ne 100 dalších? Je potřeba vždy určit velikost, hodnotu, pravděpodobnost a četnost daného rizika. Pokud tyto parametry znáte, umíte posoudit zda jste schopni toto riziko krýt sami (princip samopojištění) nebo zda je na vás příliš velké a chcete jej přenést na někoho jiného.

Garance nájmu

Stejné je to při garanci nájmu. Vy platíte ne úplně malé premium a je potřeba si zhodnotit to, co tím reálně získáváte a kolik vás to stojí.

Dejme tomu, že platíte z nájmu 20.000 Kč 10 %, tedy 2.000 Kč měsíčně za garanci, to je za 10 let 240.000 Kč (neberu v potaz rostoucí nájem a tedy i fee). Za 10 let tedy zaplatíte částku, která se rovná 12 nájmům. 1 rok z 10 jste odvedli na pojištění. Co to říká v praxi?

Museli byste mít 12 měsíců v 10 letém úseku nepronajatých, abyste byli „na svém“. Reálná cena je ještě vyšší, protože vám ta garance snižuje výnos a pokud byste ty peníze investovali do svého „garančního fondu“, tak za 10 let máte při 8 % p. a. 365.000 Kč – tzn. máte balík, který vám teoreticky kryje 18,25 měsíčních nájmů (fakticky méně, roste nájemné, ale i příp. odvod z nájmu do „fondu“, bude to cca 15 nájmů při růsti nájmu 3 % p. a.). Trochu zjednodušuji, ale chci tím ukázat, že cena té garance je ještě o něco vyšší, než si myslíte.

Teď vám tu říkám nějaká čísla a vy si říkáte: „No, pěkný, ale jak já zjistím, co se mi za těch 10 let přihodí?“

No, jednoduché to není, ale můžete si sami určit pravděpodobnost tím, že projdeme další kroky.

Lokalita

Jeseník vs Praha jsou úplně rozdílná místa. Výše mezd, počty lidí v exekucích, počty lidí na dávkách, počty lidí na různých závislostech, pracovní příležitosti,... obecně nějaké socioekonomické prostředí významně určuje míru mého rizika. V Praze budu mít pravděpodobně lidi, kteří jsou ekonomicky silnější, možná budou lépe schopni řešit horší situace, bude se s nimi dát domluvit, budete mít inteligentnější a kvalitnější nájemníky. Naopak třeba v Jeseníku bude situace významně horší.

To, kde mám své portfolio, je tedy jeden z klíčových parametrů. Jo, a omlouvám se za to, jak to popisuji, asi chápete, co tím chci říct, ale nechci se nikoho a ničeho dotknout. Blbce najdete i v Praze a skvělé lidi i v Jeseníku. Je to jasné, že? :)

Stav nemovitosti

Starší jednotka v paneláku na sídlišti vs pěkné 2kk v lepší části krajského města. I stav bytu výrazně ovlivní jeho obyvatele. Pokud máte byt, do kterého se 20 let neinvestovalo, je někde v paneláku, který je taky podfinancovaný a celkově se tam nežije moc hezky, přilákáte úplně jinou cílovou skupinu a tím vám porostou rizika.

Je tedy dobré si uvědomit, že pokud jste majitel, co chrastí každou korunu, do bytu neinvestuje, tak se vám to vrátí. Možná si jen svým přístupem zvyšujete riziko, za které pak paradoxně ještě platíte garanci. O úspěchu investice rozhoduje i samotná nemovitost a její stav.

Segment a cílový nájemník

To vše míří k segmentu nájemníků. V části lokalita už jsem to nastínil, ale půjdu ještě dál. Mladý pár, oba zaměstnanci, jeden doktor a jeden učitel – safe bet, ale budou chtít tu super lokalitu a standard. Vedle toho můžete mít naopak rizikové skupiny – nebudu s dovolením konkrétní skupiny popisovat, abych nebyl osočen za diskriminaci, některé uhodnete a některé by vás možná překvapily. :) Neznamená to, nicméně, že nikdo z nich nebude skvělý nájemník, možná bude naopak zlatý, protože bude vděčný, ale nějaká pravděpodobnost rizika zde významně roste, to je fakt.

Prověření nájemníka

I toto je moment, který rozhoduje. Možná vám stačí 1 otázka, nějaký pocit, zkušenosti, prostě cokoliv k tomu, abyste poznali, že podpis smlouvy je budoucí peklo. Chce to důslednost, chce to cit, chce to zkušenosti, chce to i trochu štěstí.

Můžete ověřit registr dlužníků, exekuce, insolvence (ano, lidi rádi říkají, že jsou čistí a mají 20 exekucí). Můžete si nechat doložit příjem a jeho poměr k nájmu. Délku, profesi a typ pracovního poměru. Reference od předchozího pronajímatele. Podívat se na sociální sítě. Podívat se na hodnocení na Google (třeba když podniká). Zeptat se na rezervy.

Ze všeho něco poznáte. Znejistěl? Vyhl se odpovědi? Vychází mu to ekonomicky? Jak komunikuje a vystupuje na sociálních sítích? Nepíše někdo v hodnocení na Google, že je nespolehlivý?

Můžete mi oponovat, že je strašný toto dělat, když chce někdo prostě bydlet. Bydlet chce ale ve vašem majetku a vy musíte eliminovat a vyhodnotit rizika. Pokud to neuděláte, může vás čekat peklo. Pokud to uděláte, můžete mít svatý klid.

Je to ale něco za něco. I vy se musíte pak chovat k nájemníkovi fér. Pokud chcete super skvělého, slušného a nejlepšího člověka na světě, musíte být i podobný majitel. Komunikovat, vyhovět, pomoct, vyřešit. Ne, že pak vše hodíte nájemníkovi na triko a poraď si. Je správné mít nároky, ale taky je správné vracet.

Ještě bych doplnil, že problém nemusí nastat kvůli neplacení, ale třeba i proto, že vám nájemník v bytě zemře (jedna věc je zemře, druhá věc když ještě navíc fakticky v tom bytě, to je horší). To se vám může stát i když máte top byt v top místě a top nájemníka. Takže ne každé riziko tím, co píši, vyřadíte ze hry.

Komunikace

Podceňovaná a strašně důležitá věc. Spoustě problémům se dá předejít nebo je minimalizovat. Když už máte nájemníka a k problému se schyluje, je potřeba problém řešit. Řeší se lépe, pokud nájemník ví, že jste spolu měli skvělý a korektní vztah. Když jsem v předchozí části zmínil, že je to důležité, tak to je fakt důležité. Investujete tím do řešení možných problémů.

Dejme tomu, že je nájemník 5 dní v prodlení s nájmem. Zavoláte mu a zjistíte, kde je problém. Možná zapomněl. Možná se něco děje. Zeptejte se ho... děje se něco v práci? Nepřišel jste někde o peníze? Nepůjčil jste někomu? Nemáte problémy? Často zjistíte, že se něco stalo a dá se to řešit. Domluvit se a nastavit dohodu. Ve velké části případů je dodržena, pokud ale hned na začátku není, musíte být tvrdší.

Je v ten moment taky dobré tam třeba přijít, promluvit si, zkontrolovat v mezi řečí byt a zhodnotit stav. Dle toho se můžete rozhodnout, co dál.

Varianta je i nájemníka prostě vyplatit. Pokud cítíte, že je problém vážnějšího charakteru a hrozí větší riziko (začal být na něčem závislý, páchá nějakou činnost, cokoliv), tak pak je dobré zkusit dohodu o ukončení nájmu a dát mu např. 50k od cesty (adekvátní sumu v místě a v čase). Pro toho člověka to v ten moment může řešit celý jeho problém, vidí ten obnos a spořádaně odejde. Vy naopak máte za málo peněz vyřešenou situaci, která by mohla být velmi drahá.

Vaše schopnost nést rizika

Doteď jsem psal o tom, jak riziku předcházet. Je potřeba si ale i vyhodnotit vaši schopnost nést rizika. Musíte se podívat i na svoje zázemí a možnosti.

• Když vypadne nájemné, jak to ovlivní vaše cashflow?
• Jaké máte rezervy, obecně nějakou likviditu? Výše rezerv děleno výše výpadku příjmu určuje runway, tedy na jak dlouho máte peníze, ze kterých to budete krýt (zjednodušeně).
• Jaké máte zadlužení a jak moc jste tedy na nájemném závislí?
• Můžete si garanci tvořit sami? Odkládat si třeba něco z nájmu.
• Máte na nemovitosti nějaký speciální budget?
• A tak dále...

Pokud si odpovídáte: moje cashflow to zvládne, rezervy mám, speciální budget mám, zadlužení rozumné,.. tak jste v pohodě a pokud uděláte i vše, co jsem sepsal v předchozích částech článku, garanci fakt nepotřebujete.

Pokud odpovídáte opačně, možná je na místě otázka, zda je vůbec investice do nemovitých aktiv pro vás, zda je poměr výnos vs riziko akceptovatelný. Nebo může jít jen o krátkodobou situaci, kdy máte horší pozici, pak může dávat smysl třeba garanci platit krátkodobě (1–2 roky), než se odpovědi na otázky změní a bude vaše pozice lepší.

Bonita

Další věc, co garance ovlivňuje a málokdo si to uvědomuje, je bonita. Respektive ovlivňuje to hlavně koncept, kdy pronajmete byt správci a ten jej podnajímá, ta garance to ještě umocňuje. Správce dostane podnájemné 20.000 Kč a vám zaplatí očištěné nájemné (třeba 20 %, s garancí) 16.000 Kč. Váš oficiální vykázaný příjem pro banky je tedy nižší. Pokud byste byli pronajímatel přímo vy a platili správci za služby taky přímo, tak váš oficiální příjem bude těch 20.000 Kč, z toho třeba zaplatíte 2.000 Kč (10 %) za správu bez garance, ale výdaj na správu si dáte do výdajů vůči příjmu, takže vám to daňově příjem poníží a banka bude brát do bonity 20.000 Kč, ne 16.000 Kč jako v případě schématu nájem / podnájem (+ navíc garance).

Riziko protistrany

Je také dobré zvážit, kdo vám tu garanci poskytuje. Pokud 3 roky staré s.r.o., které moc velká čísla nevykazuje, tak ta garance moc silná být nemusí. Ale ani velká firma s velkými tržbami nemusí být jistota, pokud má např. velké zadlužení a horší kvalitu portfolia, tak nějaké makro situace ji mohou srazit také. Není to tedy pojištění v pravém slova smyslu, kdy na pojišťovny jsou velká nároky na kapitálovou sílu, jsou za nimi zajišťovny apod. Garance tohoto typů je silná tak jako je silná v ten moment společnost, co ji poskytuje.

Maximální výše škody

Na začátku jsem psal, že za 10 let zaplatíte např. 240.000 Kč, respektive kdybyste to sami investovali a tvořili ten budget, tak budete mít třeba 365.000 Kč, což vám pokryje 12–15 nájmů.

Upřímně si položme otázku: jaká je šance, že budete mít byt neobsazený 12–15 měsíců?

V kvalitních lokalitách není problém nájemníky vyměnit, když jeden normálně končí, během 3 měsíční výpovědní lhůty. Pokud to řešit včas, máte 90 dní. 90 dní na to najít náhradu. To je úplně luxusní čas, tudíž rizikem není až tak konec nájemníka a jeho výměna, jakožto prostě klasický neplatič.

I nezaplacení nájmu nemusí skončit pohromou. Třeba to mělo své důvody a dokážete to urovnat, viz jak jsem o tom psal. Máte taky kauci, která vám to pokryje, pokud nemáte double smůlu a nemáte vedle toho i zničený byt. Můžete nájemníka celkem levně vyplatit, najít cesty.

Ano, pak máme možnost i extrémních příkladů. Neoprávněné obývaní bytu 2–3 roky, vybydlený byt, žaloby na vyklizení, rozkazy apod. Tam mohou náklady na ušlé nájmy, opravy, advokáty apod. růst do vysokých částek. Ale upřímně, takových situací z celkových počtu pronájmů v ČR je prostě zlomek. Když se stanou, tak je to špatné, tak si to přečtete v médiích, na sociálních sítí, ale není to standard. A když se podíváte na detaily, často je to v případech, kdy se neřešilo nic z toho, co jsem spal – horší kvalita nemovitostí, horší lokality, slabší nájemníci, nedostatečná lustrace. To riziko už při rozhodnutí pronajímat existovalo a bylo vysoké. A jak říkám, musíte si jej vyhodnotit.

Černého Petra si může vybrat kdokoliv. I v novostavbě v Karlíně, všude existuje nějaká, byť minimální, šance. Ale to se vracíme na začátek. Budete pojišťovat úplně vše?

1 nebo více bytů

Faktorem pro rozhodování o garanci může být ještě to, kolik máte bytů. Pokud máte byty 3 a u každého zaplatíte za garanci 2.000 Kč měs., je to 6.000 Kč měs., tedy 72.000 Kč / rok a 720.000 Kč / 10 let.

U jednoho bytu je výpadek absolutní. Buď mám 100 % příjmu nebo mi vypadl celý příjem z portfolia. Nic mezi tím neexistuje. Když nájemník přestane platit, klesne mi příjem z nemovitostí na nulu.

U deseti bytů se ten stejný neplatič projeví jako 10% výkyv (pokud jsou stejně vysoké nájmy), který se zaplatí z cash flow zbylých devíti. Relativní kolísání příjmu klesá s odmocninou z počtu jednotek, takže u čtyř bytů je poloviční a u devíti třetinové oproti jednomu bytu.

Dá se to ukázat na číslech. Řekněme, že pravděpodobnost vážnějšího výpadku je 5 % na byt a rok (velmi konzervativní odhad) a průměrná ztráta odpovídá třem nájmům. U jednoho bytu je 5% šance, že mě rok bude stát 60 000 Kč, a 95% šance, že nebude stát nic. U deseti bytů se něco stane v průměru jednou za dva roky, ale pravděpodobnost, že mi vypadnou tři byty současně, je zhruba 1 %. Předvídatelnost je vyšší, i když suma zaplaceného je desetinásobná.

A přesně předvídatelnost je to, co pojištění prodává. Neprodává nižší náklady, ty jsou po započtení marže vždy vyšší. Prodává jistotu, že mě jedna událost nepoloží. Kdo tu jistotu má z diverzifikace portfolia, kupuje si podruhé něco, co už vlastně má.

Ke stejnému směru míří ještě jedna věc. S počtem bytů obvykle roste i kapitálová síla majitele, jeho rezerva a celkově jeho pozice.

Garance tak dává největší smysl u prvního bytu, u majitele bez rezervy, který je na tom jednom nájmu závislý. S druhým a třetím bytem její smysl mizí...

Jak tedy s tím garantovaným nájmem?

Pokud budete postupem dle toho, co jsem psal, nepotřebujete jej. Nemovitosti nejsou raketová věda, ale musíte mít pro investici do nich vybudované vlastní zázemí a umět trochu risk management. Pokud budete mít navíc lepší kusy v lepších místech a nebudete úplně lhostejní k výběru nájemníků, rizika klesají. Pokud máte nekvalitní nemovitosti v horších místech, je to úplně jiný příběh a garance může dávat smysl (otázkou je ale vůbec smysl takové investice).

Z čeho vycházím?

Spravujeme 130 bytů, přes 3 roky. Není to dlouhá doba, ale není to krátká doba a není to malý vzorek. Máme lepší byty a lepší místa obecně, na výběr nájemníků jsme psi. Snažíme si ale držet s nimi top vztahy, mluvit s nimi, zajímat se.

Za tu dobu jsme neměli neplatiče a poničený byt. Měli jsme párkrát opožděné nájmy (typicky jednotky dní), ale ve většině případů se to hned vyřešilo a obratem to doplatili. 2x jsme myslím vyšli vstříc krátkodobému rozkladu plateb, než si nájemník srovnal situaci. Jednou se schylovalo k možnému problému (asi návykové látky), ale s nájemníkem jsme se dohodli, dali mu 20k od cesty a byt v klidu opustil a ponechal jej v úplně ok stavu. A jednou jsme měli složitější nájemníky (lidsky), se kterými jsme se taky nakonec nějak domluvili, šli bydlet jinam a vyrovnal se dluh na posledním nájmu a lehké opravy z kauce (2 měsíční).

Jinak vše všude funguje naprosto skvělé, nájmy chodí včas a byty se neopotřebovávají výrazněji, než by bylo obvyklé. Že někdy problém je statisticky neúprosné, ale chci tímto říct, že pokud se podíváte na celkem kvalitním vzorku nemovitostí do detailnějších dat, zjistíte, že tam prostě garance smysl nedává a kdybychom ji my např. prodávali, tak samozřejmě „good for us“, ale to bych trochu popřel své osobní (a firemní) principy.

Bonus: Garance stavu

Kromě garance nájmu ještě existuje garance stavu. tedy garance toho, že správce vrátí byt tak, jak jej převzal mínus běžné opotřebení.

První zádrhel je v běžném opotřebení. Často vznikají dohady, co je a není běžné opotřebení. Zákon (nařízení) něco říká, ale správce má svou představu a majitel taky.

Druhá věc je ta, kdo garanci platí. A bohužel je realita taková, že často nájemník. Správce to velkoryse neplatí ze své marže, respektive ne primárně. Velmi často se pracuje s kaucí a s úroky z ní. Úroky se obvykle nevrací, to nějakou korunu správci na opravy dá, ale hlavní boj se svádí o kauci.

Správce má tendenci najít co jde a odůvodnit tím, proč se musí kauce krátit. I zde se dostáváme na hranu toho, co je škoda a co běžné opotřebení. Nájemník ale obvykle tahá za slabší konec, nemá moc sil, času ani kapitál na spory a kauce zase není tak vysoká, aby se spor vyplatil. Často to tedy končí tak, že nájemník odchází s pokrácenou kaucí a firma z kauce tomu majiteli „garantuje stav“.

I ten správce totiž není ořezávátko a umí si to spočítat. A v tomto případě moc dobře ví, že je v silnější pozici a že většinu věcí uhraje před majitelem na opotřebení a případně to prostě zaplatí nájemník. Platba oprav z vlastní marže je až třetí v pořadí, pokud ten byt je opravdu dost poškozený a neuhrajete variantu 1 či varianta 2 to celé nepokryje.

Závěrem

V článku jsem se dotkl řady dalších témat. Jako například podnájemní vztahy, vztahy s nájemníky, účtování všelijakých poplatků, pověst správce mezi nájemníky a dopad na majitele apod. Ale to už není dnešních tématem, tak zase třeba někdy jindy. :)

Disclaimer: Píši o službě garantovaný nájem, to je obecná službě, ne o nějaké konkrétní firmě se stejnojmenným názvem, ať je to jasné.