Proč nekupujeme panelové byty (a už vůbec ne v regionech)

Pár týdnů zpět jsem sdílel na Instagramu článek od Aktuálně, který pojednával o rostoucích prodejích bytů v panelových domech. Přidal jsem k tomu nějaký svůj komentář a seběhlo se mi několik žádostí o to, abych více vysvětlil, proč jsem se proti panelákům vymezil. No, tak když byla přání vyslovena, jdeme na to. PS: Paneláky jsme historicky kupovali, ale ty časy pominuly (a výnosy).

Paneláky jsou prostě drahé

Tohle je pro mě hlavní důvod a všechno ostatní na něj navazuje. Rozdíl v ceně mezi panelákem a novostavbou je dnes strašně malý. Hlavně se za posledních šest let dramaticky zúžil. Buď jsou paneláky drahé nebo novostavby levné, já se spíše přikláním k tomu prvnímu.

Praha: hrubé výnosy z nájmu jsou srovnatelné

Vezměte si Prahu. V roce 2020 stál panelový byt v Praze zhruba 80 000 Kč za metr. Novostavby se tehdy v Praze prodávaly zhruba za 105 000 Kč za metr. Panelák byl tedy zhruba o 24 % levnější.

Dnes stojí pražský panelák v průměru 140 000 Kč za metr a novostavba 166 000 Kč za metr. Panelák je tedy o cca 15 % levnější, o 9 p. b se zmenšil rozdíl.

Novostavbu dnes v Praze pronajmete cca za 500 Kč za metr, byt v paneláku za 420 Kč za metr. V roce 2020 to bylo u novostavby zhruba 315 Kč na metr a u paneláku zhruba 270 Kč na m2. U paneláku jste měli tedy brutto výnos z nájmu v roce 2020 cca 4,05 %, dnes je 3,6 %. U novostavby jste měli brutto výnos z nájmu 3,6 % dnes máte také 3,6 %.

Jak můžete vidět, výnosy na panelácích i novostavbách jsou podobné.

U těchto čísel vycházím ze zmíněného článku a hlavně z vývoje nabídkových cen na Srealitách. Berte, prosím, v potaz, že toto je článek a ne detailní studie, není tedy možné dělat takto v článku detailnější analýzu, ale pro pochopení principů a sdělení to stačí. Taky berte na vědomí, že se ceny propisují vždy se zpožděním oproti realitě.

Brno: u paneláků spadly výnosy mnohem více

V Brně je to ještě absurdnější.

V roce 2020 stál panelový byt v Brně zhruba 65 000 Kč za metr. Novostavby se tehdy v Brně prodávaly zhruba za 80 000 Kč za metr. Panelák byl tedy zhruba o 19 % levnější.

Dnes stojí brněnský panelák v průměru 120 000 Kč za metr a novostavba 140 000 Kč za metr. Panelák je tedy o cca 14 % levnější, o 5 p. b se zmenšil rozdíl.

Novostavbu dnes v Brně pronajmete cca za 460 Kč za metr, byt v paneláku za 375 Kč za metr. V roce 2020 to bylo u novostavby zhruba 280 Kč na metr a u paneláku zhruba 250 Kč na m2. U paneláku jste měli tedy brutto výnos z nájmu v roce 2020 cca 4,62 %, dnes je 3,75 %. U novostavby jste měli brutto výnos z nájmu 4,2 % dnes máte 3,9 %.

U Brna je vidět, že výnos u paneláků spadl poměrně razantně, a že paradoxně je i nižší. Z nabídkových cen vychází novostavba dokonce o něco lépe. V praxi bych u novostaveb počítal spíš s 3,5 až 3,7 %, ale i tak je výnos prakticky stejný jako u paneláku.

Ostrava: jeden z největších extrémů za poslední roky

V roce 2020 stál panelový byt v Ostravě zhruba 30 000 Kč za metr. Novostavby se tehdy v Ostravě prodávaly zhruba za 48 000 Kč za metr. Panelák byl tedy zhruba o 37,5 % levnější.

Dnes stojí ostravský panelák v průměru 68 000 Kč za metr a novostavba 98 000 Kč za metr. Panelák je tedy o cca 30 % levnější, o 7,5 p. b se zmenšil rozdíl.

Novostavbu dnes v Ostravě pronajmete cca za 350 Kč za metr, byt v paneláku za 260 Kč za metr. V roce 2020 to bylo u novostavby zhruba 230 Kč na metr a u paneláku zhruba 180 Kč na m2. U paneláku jste měli tedy brutto výnos z nájmu v roce 2020 cca 7,2 %, dnes je 4,6 %. U novostavby jste měli brutto výnos z nájmu 5,7 % dnes máte 4,3 %.

V Ostravě spadl výnos z nájmu u paneláků za těch 6 let brutálně, sice je pořád i něco vyšší než u novostaveb, ale zanedbatelně. A pokud si srovnáme výnos v Ostravě vs např. v Brně, tak prémie za horší místo (objektivně) je velmi malé.

U Ostravy berte v potaz, že se staví méně, takže těch dat o novostavbách není tolik a je tam tedy větší rozptyl.

Proč se to děje?

Paneláky kupuje hlavně první generace kupujících, která na novostavbu nedosáhne. Druhou, v některých místech velmi významnou skupinou, jsou investoři. Šli prostě pro nemovitostech s lepšími výnosy z nájmu, až se to začalo překlápět do boje o nemovitost levnější v absolutní hodnotě. Někteří postupem času přestali řešit cenu na m2, přestali řešit výnos z nájmu, řešili prostě to, že to stojí 2 miliony a na to tak nějak mají, tak to koupili. Tento tlak začal hnát ceny paneláků výrazněji nahoru a zapříčinil obecný trend významného propadu výnosu z nájmu a srovnání výnosů s novostavbami / či obecně s cihláčemi.

Jak jsem tedy psal v úvodu, buď jsou tedy paneláky drahé, nebo jsou novostavby levné. Já si myslím to první. Před šesti lety byl v ceně paneláku diskont, který pokrýval jeho stáří, stav a rizika. Dnes se ten diskont z velké části vytratil, ale rizika zůstala.

Technický stav: dům ještě tolik neřeším, vadí mi ale, co je uvnitř

Nejsem statik, nejsem ani technický typ člověka. Kdysi se říkalo, že paneláky mají životnost 50–70 let a pak se budou bourat. Ty časy pominuly, termín se pořád posouvá a domy se revitalizují. Podle toho, co vím, jsou paneláky staticky v zásadě v pořádku, až na výjimky, a ty bývají spíš kvůli podloží. Tady v Brně je to třeba Juliánov, vím třeba i o Hodonínu na Moravě. U nás v ČR se od 50. let do roku 1995 postavilo zhruba 80 000 panelových domů s 1,2 milionu bytů. I ten nejmladší panelák je dnes starší 30 let, většina je pak ze 70. – 80. let, má tedy za sebou 40–50 let. Odborníci ale říkají, že staticky jsou domy ok a vydrží ještě nějakou dobu, takže tady bych zatím bezprostřední riziko nehledal.

Víc mě trápí to, co se děje uvnitř. Za desetiletí se do bytů zasahovalo, bouraly se příčky, často bez povolení a klidně i nosné. Nikdo pořádně neví, co se kde udělalo, dřív to bývalo více punkové a pravidla a povolení se neřešila. Stav bytů je navíc úplně nesourodý. Vedle sebe máte byt po kompletní rekonstrukci a byt, který je fakt původní, včetně elektroinstalace. S tím roste riziko požárů apod.

A to, co se děje v domě, kdo co kdy boural, v jakém stavu má elektroinstalace apod., má vliv na vás a hlavně na možná rizika, která se mohou dotknout vašeho majetku.

Sídliště stárnou

Sídliště stárnou a je to logické. Sociologové ze Sociologického ústavu AV ČR upozorňují, že zatímco za socialismu na sídlištích žilo minimum starších lidí, dnes tvoří lidé nad 65 let významnou část obyvatel. Jde hlavně o první generaci, která se tam nastěhovala v mládí. Před padesáti lety byla sídliště místem mladých rodin, dnes jsou místem, kde první generace dožívá.

Pro investora to má praktický dopad. Roste riziko, že někdo něco zapomene, nevypne, vytopí nebo podpálí – prostě stáří. A pak jsou tu třeba schůze SVJ. Pár jsme jich obchodili, tak víme. Starší vlastníci často nechtějí zvedat fond oprav či do čehokoliv investovat, protože „to už stejně nezaplatíme, nás už se to netýká“. Vy jako investor ale v domě chcete být dalších dvacet let, chcete, aby se udržoval, opravoval, byl kvalitní. Starší lidé ale na to nemají nebo to řešit nechtějí, už jsou pasivní.

Socioekonomická struktura

Tady si troufnu použít výrok Ondřeje Záruby, který kontroverzně tvrdí, že ze sídlišť budou v čase ghetta. Nemyslím si to doslova, Chánov z nich nebude, ale myslím si, že budou prostě „horšími místy“. Paneláky budou vždycky levnější bydlení než novostavby / novější a modernější zástavby, a proto se v nich bude koncentrovat nižší příjmová skupina. Lidé sociálně a ekonomicky slabší, často složitější lidé, s nimiž je složitější soužití. Péče o dům, domovní řád, vztahy mezi sousedy a nájemníky, kriminalita, kvalita služeb, to všechno bude podle mě v čase velmi pravděpodobně horší a horší. Tím nechci vytvářet dojem, že to bude ultra špatné, ale prostě si myslím, že to budou místa, kde ta kvalita života bude o něco horší a i samotné pronajímání bude složitější. A otázkou je, jaké prémium třeba na nájemním výnosu za to dostanete.

Revitalizace: panelákům nechci jen křivdit

Jak jsem psal, není vše jen černobílé. Domy se revitalizují a často dost výrazně, zvenku i zevnitř. Nové výtahy, společné prostory, sklepy, zateplení. Životnost se tím opravdu prodlužuje. Nic z toho ale neřeší stav jednotlivých bytů, lidi v domě ani to, kde dům stojí.

Energetika

Energetická náročnost bude u paneláku vždycky o trošku horší. Po revitalizaci typicky skončíte v C, výjimečně jsem viděl návrh na B. Realita je ale D či E, v lepším případě C.

Nízké provozní náklady jsou ve vašem zájmu

Nájemník neřeší zvlášť nájem a zvlášť energie, řeší, kolik ho bydlení stojí celkem. Když v lokalitě trh unese za 2+kk třeba 17 tisíc měsíčně se vším všudy, je obrovský rozdíl, jestli si řeknete o 15 tisíc nájem a 2 tisíce padnou na energie, nebo o 13 tisíc nájem a 4 tisíce na energie. Cenová hladina je daná a horší provozní náklady vám ukrojí z nájemného a tedy i z čistého výnosu. Navíc bude nájemník citlivější na pohyby cen energií a to se může promítnout i do úprav nájemného.

Co na to banky

Banky už dnes lepší třídy (PENB) odměňují. Dávají slevy na úrokové sazbě, delší splatnosti apod. Tvrdil jsem vždy, že banky paneláky normálně berou do zástavy a starší nemovitosti zatím nepenalizují vyšší sazbou, spíš odměňují ty úsporné. Kdyby to byla úplná šeď, nevzaly by je. Nicméně teď čerstvě jedna banka u firemního financování zajištěného nemovitostmi nově nebere do zástav paneláky mimo krajská města (a ze 14 krajských měst bere jen ve 12, nebere v Ústí a Karlových Varech). Navíc má panelák proti cihle vždy o 15 % nižší LTV, tzn. musíte bance dát více vlastních zdrojů. Nižším LTV si banka kryje záda a nechává si prostor v zástavě v případě poklesu cen.

Když jsem tedy tvrdil, že podle mě budou v čase paneláky čím dál víc podhodnocovat, tedy oceňovat níž, než co by řekl trh, a budou striktnější v tom, co vůbec financují, tak jsem nebyl daleko od pravdy, toto je očividně první vlaštovka.

Lokalita a infrastruktura

Sídliště jsou často v okrajovějších částech města a jsou navržená podle toho, jak se o bydlení přemýšlelo před desítkami let. Z toho plynou větší problémy s parkováním a slabší vybavenost pro normální život.

V nových projektech a lokalitách, kde se staví, vznikají pěkné kavárny, pěkné gastro, sportoviště a další vyžití. Neříkám, že některá sídliště nemají krásné parky a celkově vyžití, mají. Obecně tam ale takový život není a nebude. Kupní síla se přesouvá jinam a město se bude čím dál víc segmentovat. Sám to vidím na vyžití a vybavenosti v Brně ve čtvrtích, kde jsou panelové sídliště a kde sídliště nejsou.

Architektura

Architektonicky se tam není o čem bavit. Novější projekty jsou postavené podle současných trendů a toho, co lidi dnes chtějí. Mají kvalitnější vyžití, líbivější stavby, hezčí společné prostory a místo, kde se lidem líbí žít. To se promítá do toho, kdo tam chce bydlet a kolik za to zaplatí. I to by měl dnes investor zohlednit.

Závěrem

Ze všech zmíněných důvodů se díváme na novější byty a projekty. Tam se přesouvá pozornost, roste tam moderní infrastruktura a tam podle mě bude poptávka i za deset a dvacet let. Banky to budou ochotnější financovat a za lepších podmínek, budou tam kvalitnější nájemníci, lepší likvidita, stabilnější hodnota.

Novostavby samozřejmě taky nejsou bez rizika. Nemají naspořený fond oprav, co v případě podcenění celkem po čase bolí, mohou mít vady apod. Novostavby nejsou navíc novostavbami nekonečně dlouhou dobu, ale „pár let“ nám to, co chceme, naplní a i nemovitostní portfolio musí být živý organismus, se kterým se pracuje.