Efekt bohatého chudého důchodce

Mám dost důchodců milionářů. Ale jen papírových, v realitě spousta důchodců žije z měsíce na měsíc a rozhoduje se, zda zaplatí složenku za energie či protékající střechu. Hledejte za tím jeden jmenovatel – nemovitost. Je to jejich nejvýznamnější aktivum, často znamenající téměř 100% hodnotu jejich celkového jmění.

Životní cyklus ve vztahu k nemovitostem

Náš život by se dal rozdělit do několika etap a každá etapa přináší trochu jiný přístup k tomu, jak a v čem žijeme. Níže beru více obecný případ, který je poměrně dost častý, byť ne samozřejmě univerzální.

Když mi je 18–25, často žiji u rodičů či ve spolubydlení. Ti, kteří jsou z levnějšího kraje, mají vyšší příjmy, partnera či support rodiny, si dopřejí nějaké 1kk / 2kk.

Mezi 25–30 míváme již vážné vztahy, které fungují, takže žijeme zpravidla ve 2kk, ať už v nájmu či ve vlastním.

Kolem 30 let přichází na řadu děti, takže vzniká potřeba více m2, více pokojů. Přesouváme se do 3kk / 4kk (nájem i vlastní) či stavíme svůj vysněný rodinný dům (obvykle vlastní). Tato etapa trvá min. 20–25 let, tedy např. do 50–55. Je to část života, kdy děti s námi žijí a vychováváme je.

Najednou nám je 50–55 let. V lepším případě nám ještě funguje byznys, máme dobrou práci a příjmy jsou stále pěkné. Děti postupně vyletí z hnízda a dům / byt začne být prázdnější, méně rušný, smutnější. Z dětských pokojů se stanou pokoje pro hosty na přespávání, pracovny, skladiště.

Po 60. narozeninách začínají klesat příjmy, minimálně oproti tomu, na co jste byli v průběhu života zvyklí. Postupně vymizí a zůstanou jen starobní důchody. Zdraví se horší, sil je méně.

Celý život přizpůsobujeme bydlení životní fázi, až na...

V průběhu vašeho života obvykle měníte standard bydlení dle toho, co potřebujete. Napřed řešíte více finanční náročnost, postupně třeba více výměru a dispozice. Nemovitost se obvykle zvětšuje s tím, jak přichází rodina a náklady rostou s tím, jak se zvedají příjmy.

To vše platí až do momentu, kdy odejdou děti za svým. Do momentu, než se přiblížíte či dostanete do důchodového věku. Najednou se toto pravidlo poruší. Děti jsou pryč, členů rodiny a potřeba místa tedy méně, příjmy klesají. Ale bydlení zůstává.

Nestárneme jen my, ale i naše nemovitost

S námi stárne i nemovitost, kterou jsme si kdysi koupili či postavili. Má třeba 20–25 let, přichází na řadu větší i menší opravy. Dům prostě peníze požírá. Každý m2 podlahové plochy, každý m2 pozemku, znamená vyšší náklady na údržbu, opravy apod. Větší a starší nemovitost znamená i vyšší náklady na energie. Ať už kvůli kvůli stárnutí stavby a technologií, tak i kvůli tomu, že náklady na energie rostou třeba více těm, kteří mají více energeticky náročné a méně ekologické způsoby vytápění (či celkově provedení stavby).

Náklady na provoz toho kolosu začínají více a více požírat nejen vaše příjmy, ale třeba i úspory. Zůstává méně na život, jste více nespokojení, pod stresem, mění se třeba i vaše politické smýšlení a celkově uvažování nad světem. Vše vám háže klasicky pod nohy.

Jak jsou na tom ostatní majetky?

Generace, o které toto píšu, obvykle moc úspory mimo nemovitost nemá. Jasně, možná namítnete, že vaši prarodiče mají pár mega a pronajímají byty a ano, taky znám dost takových, ale to jsou bubliny. Většina lidí je ráda za nějaký cash na účtu a stovky tisíc v penzijku. To je kromě vlastní nemovitosti vše, co mají. Vše je prostě v cihle.

Náklady na jejich nemovitost v lepším případě požírají jejich příjmy, v horším případě pak i právě tito úspory. Nebo se majitel prozíravě rozhodne svoji nemovitost opravit, zlepšit spotřebu energií (zateplit, koupit čerpadlo, FVE apod.) a vezme jediné peníze, které mimo tu nemovitost má a otočí ji zpátky do té nemovitosti.

Stane se tedy to, že přesune část zdrojů, se kterými může pracovat, žít z nich apod. do aktiva, které má papírově nějakou hodnotu, ale nic mi negeneruje, nic mi nedává, udělá z těch peněz peníze mrtvé. Možná tím situaci vyřeší, ale spíše jen oddálí problém, který nad ním visí.

Nalijme si čistého vína

Pro většinu lidí by bylo lepší udělat downgrade. Celý život upgradujeme. Větší, hezčí, honosnější. V této fázi života je ale rozumné udělat krok dozadu. Prodat dům a koupit si menší dům, nebo v ideální variantě prostě byt. Obvykle tím dosáhnou 2 věcí:

1. Budu mít menší náklady na život – byt mě bude prostě zákonitě stát méně, budu mít menší náklady na energie a na údržbu. Hrozí mi také menší riziko velkých nečekaných výdajů a celkově menší starost a výdaj své energie do toho, abych tu nemovitost udržel při životě a v rozumném stavu.
2. Zůstane mi rozdíl, ze kterého můžu žít důstojný život. Velmi pravděpodobně, až na výjimky, bude mít dům vyšší hodnotu než byt, do kterého se budete stěhovat. Ať už ten rozdíl bude jakkoliv velký, budou to miliony, které „vytáhnete“ z nemovitosti a které se stanou aktivními a disponibilní zdroji. Můžete je investovat do svých zájmů, do cestování, do svého zdraví, do svých dětí a vnoučat. Dají vám prostor žít důstojný a fajn život.
3. Vedlejší efekt může být již zmíněný klid, menší psychická i fyzická zátěž, větší možnost se o sebe starat, být třeba blíže doktorům či jiným službám.

Je to ale těžké a chápu to. Ten váš dům je něco, kde jste žili nejdéle. Možná ho i postavili. Možná vlastníma rukama. A o to těžší je říct „sbohem“. A čím později to budete dělat, tím těžší to sbohem bude. Čím jsme starší, tím obvykle hůře neseme změny.

Často se taky dostavuje endowment effect. Myslíme si, že daná věc má vyšší hodnotu a neumíme akceptovat realitu. Když tu věc vlastníte, prožili jste tam něco, vlastníma rukama jste udělali bazén, pergolu apod., tak prostě vidíte věci zkresleně.

Příklad:

• RD v hodnotě 8.000.000 Kč, náklady na provoz 15.000 Kč měsíčně (energie, rozpočítaní větší opravy v čase, běžná pravidelná údržba apod.).
• Koupě bytu za 5.000.000 Kč, pravidelné náklady na provoz 7.000 Kč měsíčně (energie, platby SVJ, běžná pravidelná údržba).

Je to super zjednodušený příklad, neřeším v něm konkrétní scénář, lokaci apod., ale odpovídá dejme tomu okresnímu městu a jeho okolí. Měsíční náklady pak odpovídají realitě, kterou máme zažitou z práce s klienty, u bytu se uvažuje nad 2kk / 2+1 a opět nějakými středními hodnotami (spíše dost konzervativními). Příklad ale není o detailní simulaci postavené na konkrétních datech, ale jen pro uvědomění, jak málo někdy stačí pro to, aby se životní situace významně změnila.

3 miliony korun plus 8.000 Kč měsíčně v cashflow je pro většinu lidí opravdu game changer. A není vůbec nereálný.

Může se stát, že prodejem nic nezískám?

Asi může. Pokud je váš dům už fakt hodně starý, někde na konci světa a opravy by byly příliš nákladné či nerentabilní, může se stát, že by vám po prodeji nic nezbylo. I kdyby to ale znamenalo jen změnu bydlení k lepšímu, je to dobrý krok. Pokud byste ale z prodeje nebyli schopni nic rozumného v daném místě koupit, tak je ta situace úplně odlišná a možná se měla řešit mnohem dříve, jinak, pokud to bylo možné. Ale v současné situaci bych řekl, že takové případy budou v minoritě.

Vaše děti vám poděkují

Je tu ještě jeden aspekt. Jednou tu nemovitost po vás někdo zdědí a tím někdo budou vaše děti – pravděpodobně. Pokud zdědí ruinu, zanedbanou nemovitost, bude to pro ně jen obrovská starost, pro sebe to asi nevyužijí a prodej může být dlouhý a náročný. Nehledě na to, že třeba budou muset do toho dobu i oni něco ze svého zainvestovat.

Pokud zdědí něco rozumnějšího, bude to pro ně mnohem lepší situace a vy je nedostanete do nepříjemných a složitých rozhodnutí, které mohou ovlivnit i jejich osobní životy.

Navíc, byť jsem psal, že je majetek v nemovitosti spíše papírový, i to je důležité. Sice v dnešní době roste cena úplně všeho, v budoucnu tomu tak téměř jistě nebude. Ten starší dům bude dost možná na hodnotě i klesat, tudíž dětem pravděpodobně jednou předáte menší majetky, než jaké by dostali, kdybyste prostě přešli do nemovitosti, která je lepší, novější, méně nákladná na provoz.

Existuje jiné řešení?

Reverse mortgage. V USA běžné, u nás téměř vůbec. Je to úvěr, který si vezmete proti hodnotě svého domu, ale nesplácíte ho měsíčně. Splácí se až na konci, obvykle z prodeje nemovitosti po smrti nebo při přestěhování. Vy si tedy z cihly vytáhnete likviditu, ale furt můžete v nemovitosti dále žít a nemusíte podstupovat všechny změny.

V ČR to nicméně moc nefunguje, a pokud ano, obvykle ne úplně výhodně pro majitele. Přirozeně je takový úvěr dražší, dědicům zůstane méně či nic a s inkasovanými penězi musíte umět hospodařit a vyžít. Je to ale jedna z cest, tak je fér to zmínit.

Závěrem

U mé, mladší generace, to možná bude vypadat zase jinak. Přece jen, generace, o které je tento text, žila v době, kdy investování a kapitálový trh nebyly rozvinuté, byla menší důvěra, menší výběr, větší bariéry vstupu a celkově bylo uvažování velmi odlišné, a to vlivem historie.

Moje generace žije přirozeně v jiné době, akcie nejsou sprosté slovo, investovat se dá začít během 5 minut a i ty priority se trochu mění – dnes, minimálně lidé kolem mé osoby, vnímají důležitěji svobodu, bezstarostnost, možnost žít a poznávat. A proto jsou (možná) ochotni a schopni se lépe zbavit něčeho, co je svazuje a co jim tyto hodnoty bere.