Lákavé nemovitosti v regionech s garancí

Od posledního zpravodaje uběhl nějaký ten čas a já jej zanedbal. Vánoce na Havaji, zásnuby, nespočet nových klientů ve Fiduciam, nová služba externího CFO... je toho poslední dobou dost, ale o tom jindy.

Dnes mám pro vás připravenou takovou glosu k tomu, co pár měsíců na nemovitostním trhu pozoruju. Nebudu psát o tom, že se lidé přehazují mnohdy o nesmysl, že paneláky stojí jako novostavby apod. Zaujal mě jiný nešvar. A to velmi zajímavý.

Luxusní rezidence v nejhorších částech ČR

V posledních měsících jsem si všiml pár nejmenovaných projektů od nejmenované firmy. Ty projekty mají velmi mnoho společného. Vznikají na místech ČR, které se mohou „chlubit“ nejhorší ekonomickou situací obyvatel, kde je velká koncentrace vyloučených částí, největší podíl lidí v exekuci, závislých na omamných látkách apod. A v těchto oblastech začínají vznikat, třeba z původních ubytoven, „luxusní rezidence“.

Víte co jsou condo? To jsou apartmány v objektech, kde máte třeba fitko, bazén, recepci, ostrahu apod. A toto vzniká třeba v ... Mostě.

Což o to, ne že bych to lidem v těchto místech nepřál. Nežijí tam jen ekonomicky slabší obyvatelé, tak proč ne, ale přinejmenším je to něco, co mě fakt zaujalo. Tak jsem se pustil dál to pátrání.

Jaký je princip?

Garance výnos 6 % p. a. Zaručený minimální nájem. To je první, co se vám objeví, když na tyto projekty narazíte. Jak to ale funguje? Jak takový projekt vzniká? Kdo, jak a z čeho to garantuje?

Základní myšlenka je postavena na akvizici zanedbaných budov, paneláků či starých ubytoven v lokalitách, jako je Most apod. Společnost dům zrekonstruuje, jednotlivé byty prodá retailovým investorům do osobního vlastnictví a okamžitě si je přes model sale-and-leaseback (zpětný pronájem) pronajme zpět. Investor inkasuje fixní měsíční rentu, zatímco o správu, údržbu a podnájemníky se stará společnost. Prezentují tedy zero-hassle model – nemusíte řešit nájemníky, reklamace, opravy, SVJ. Pro investora, který chce pasivní příjem a nechce být „landlord“, je to pohodlné. Taky pomiňme to, že nájemní smlouva s garancí na 10 let není nijak indexovaná (tzn. nezvyšuje se nájemné), a že je uzavřeno s nějakým nově vzniklým SPV, tudíž v nejhorším scénáři si stejně garanci moc nevymůžete.

Předplacená garance

První zajímavá pointa celého modelu. Kupní cena nemovitosti. Při detailním pohledu na nabídku projektů zjistíme, že prodejní cena pro investora v konkrétních projektech, za malometrážní byt (např. 20 m2) je výrazně nad běžným průměrem trhu. Můžete si pořídit 20m2 (kde je ne úplně malá předsíň, tudíž hlavní pokoj je fakt mini), v panelu, za skvělých 122.000 Kč na m2 (v místě jako Ústí, Most apod.). Fér je říct, že byt je vybaven, např. vybavení 1kk stojí 120.000 Kč. Tato „nadcena“, kterou investor zaplatí, slouží jako kapitálový polštář pro firmu. Zjednodušeně řečeno: svou smluvní garanci výnosu si investor předplácí již v prémiové kupní ceně. Reálné zhodnocení vlastního kapitálu je tak kvůli okamžité ztrátě tržní hodnoty mnohem nižší.

Analýza transakčních dat tedy ukazuje strukturální odchylku mezi kupní cenou pro investora a reálnou tržní hodnotou aktiva v dané lokalitě. Kupec hradí signifikantní prémii a svůj garantovaný výnos v podstatě předplácí v kupní ceně nemovitosti. Nevýhodou pro investora je okamžitá ztráta tržní hodnoty na vlastním kapitálu, která maže iluzi vysokého úročení. Nadhodnocení je klidně 30–60 % dle lokality.

Developer tedy realizuje nejen developerskou marži, ale zároveň díky prodeji za výrazně nadtržní cenu realizuje velmi slušný polštář. Z něj může teoreticky nájemné dotovat a navíc získává cash, který může sám zhodnotit v jiných projektech a přitom za něj neplatí žádný úrok. Pokud bych totiž vybral např. na 50 bytech po 500.000 Kč za byt nad tržní hodnotu, mám budget 25.000.000 Kč, který mohu použít na pořízení / reko dalšího projektu a takto to škálovat dál. Celou částku na dotování garantovaného nájmu totiž nepotřebuji hned. Firma si tedy půjčí zadarmo, peníze sama zhodnotí a investorovi postupně garancí peníze z části vrátí – plus mínus by takto model mohl vypadat.

Podotýkám, že ze zjištěných informací je max. možná hypo v určitém projektu jen 70 % z kupní ceny, ale tak nějak asi všichni tušíme, proč tomu tak je. Navíc i díky tomu pak vychází lépe cashflow.

Fakt je v takových místech takové nájemné?

Pokud mi při kupní ceně 2.500.000 Kč firma slibuje 6% roční výnos, pak musí být nájemné cca 12.500 Kč měsíčně. Nejsem expert na tato místa, ale 12.500 Kč měsíčně za 20 m2 podlahové plochy (garsonka) se mi zdá jako fakt vysoké a zajímalo by mě, jak dobře se to dá za těchto podmínek pronajmout. Ano, byt je vybaven jako hotel, ano, máte bazén apod., ale i tak. Nevím, zda v těch místech jde vyřídit dávky a to je ten model, na který se spoléhá, nebo zda prostě firma počítá v prvních letech s provozní ztrátou, kterou kryje z navýšené kupní ceny a čeká na breakeven, kdy se nájemné, co vybere, dostane na nájemné, které garantuje majiteli (to se totiž nezvedá). Možností je dost, ale to by chtělo zažít „na vlastní kůži“.

Navíc, jak jsem už psal, nájemné není indexované. Při inflaci 3 % p. a. za 10 let ztratí fixní nájemné cca 26 % reálné kupní síly. Výnos 6 % nominálně se za deset let stane reálně spíš 3–3,5 %.

Riziko protistrany

Jak už jsem zmínil, firma garantuje min. nájem / čistý výnos na dobu 10 let. Pomíjím, že se nájemné smluvně nevalorizuje a výnos se bere z kupní ceny, tak rizikem je samotná garance od nově vzniklého SPV. Firma mmj. garantuje zpětný odkup za stejnou cenu.

Marketing silně operuje s „jistotou cihly“ a garancí 100% zpětného odkupu. Je však nutné si uvědomit, že tyto garance mají přesně takovou váhu, jakou má finanční zdraví a likvidita tohoto garanta. Pokud by se firma dostala do problémů s cash-flow v důsledku špatné obsazenosti nebo hromadných žádostí o odkup, sliby se mohou stát nevymahatelnými. Investorovi pak zůstane předražený a prázdný byt v sociálně složité lokalitě.

V realitě: zkuste prodat 20 m2 garsonku v paneláku v takových místech za 120k na m2 na volném trhu. Nikdo ji za tuto cenu nekoupí, pokud to neumíte zabalit do skvělého příběhu a marketingu. Můžete prodat leda zpět dané firmě, ale to opět závisí na tom, zda má firma peníze.

Past lokality

Firma také argumentuje, že za 1 pražský byt na Vinohradech budete mít několik bytů v okresech s mnohem lepší výnosem a cashflow. Tím naráží na současný problém mnoha investorů, kterým cashflow v krajských městech nevychází.

Firma tedy sází na to, že jeden opravený dům zvedne úroveň celé čtvrti a přitáhne spolehlivější platící nájemníky (teda, alespoň věřím v to, že na toto sází). Realita strukturálně postižených lokalit a fenoménu „obchodu s chudobou“ je však často rezistentní vůči lokálním snahám o gentrifikaci. Byt v těchto místech nikdy nebude tak likvidní jako byt na pražských Vinohradech. Vyměnit kvalitní pražské aktivum za portfolio v problémových regionech (tzv. reaching for yield) je fundamentální risk, při kterém se vzdáváte dlouhodobého růstu hodnoty výměnou za krátkodobý cash-flow.

Marketing a osobnosti

Každý takový „produkt“ musí být postaven na osobnostech, marketingu a penězích. A tento to umí. Jen z nejlepších makléřů v ČR (prý) takto prodal asi 20 bytů za 2 dny, protože to je unikátní příležitost, kde sám několik bytů koupil (jen nevím, proč o tom v podcastech moc nemluví). Vedle toho můžete dostat provizi až 1,5 % z kupní ceny, pokud si díky vám někdo investiční byt koupí (a dostanete i za každý další byt, co koupí) – to není úplně málo, na druhou stranu, jak už víte, prostor na to v marži je. A i celkový marketing je skvělé řešený, míří na to, co lidi trápí (riziko výpadku nájmu, horší cashflow, nižší výnos v Praze apod.) a to celé jim zabalí do skvělého řešení, které si ten klient ale stejně sám zaplatí.

Závěrem

Pamatujte, že vždy platí, že nic není zadarmo a vždy musí každou garanci apod. někdo zaplatit. Velmi často to budete ale vy. Investice do cihel může být krásná, páka umí divy, ale o to více je potřeba přemýšlet vlastní hlavou, umět si příležitost vyhodnotit a racionálně zvážit, zda to, co mi je servírováno, je opravdu tak lákavé, jak se zdá. Dobré příležitosti si musíte odpracovat. Průměr prostě nějak zvládnete. A to horší se vám obvykle nabídne samo.

Jakákoliv podobnost s nějakou firmou, produktem či projektem je čistě náhodná. Celý text a myšlenky jsou brány na úrovní „jak by to vypadalo, kdyby to fakt existovalo“. To, že jsem něco někde viděl, nemusí znamenat, že to existuje. :) Chápeme se...