Prodal jsem svou první nemovitost s nekonečným zhodnocením

Prodal jsem svou první nemovitost. Umění je koupit, ale ještě větší umění je se rozhodnout, kdy prodat a jít dál. A toto rozhodnutí jsem si od konce 2025 vyhodnocoval a v 2/2026 k němu dospěl. V tomto článku rozeberu, jaká to byla investice, ale hlavně proč jsem dospěl k prodeji.

Historie nákupu

Byt jsem koupil v mých 22 letech, byl to můj první byt a byl to trochu punk. Dojel jsem na prohlídku a na místě podepsal nějakou random rezervačku, kterou jsem sotva četl. Byl to byt po rekonstrukci v bytovém domě po rekonstrukci, byť jak jsem zjišťoval později, bylo to šité trochu horkou jehlou. Věděl jsem, že mám měsíc do momentu, kdy se sazby odrazí z tehdejších 2 % a taky mě tlačila schopnost se úvěrovat.

Neudělal jsem v rámci prověrky 90 % věcí, které bych udělal dnes. Mohlo mě toho hodně vyškolit. Udělal jsem si samozřejmě celkem důsledné due dilligence předem. O lokalitě, o investiční tezi, propočtech apod. Ale už jsem neřešil právničinu, technický stav (protože mu nerozumím), SVJ a obecně jsem vynechal dost podstatného.

Lokalita ale była zlatá, ať už ta mikro, tak makro – a to si myslím, že bylo klíčové. Okresní město 10.000+ obyvatel, celkem dost fajn práce, dobré vyžití, dobré gastro, žádné sociálně slabší oblasti, relativně rozumná poptávka po bydlení. Do 500 metrů od bytu bylo náměstí, 3 velké supermarkety, do 1 kilometru vlakové a autobusové nádraží. Parkování ve dvoře bez problému.

Vyhodnocení investice

Z investice odcházím v zásadě s nekonečným zhodnocením, protože jsem to tehdy financoval ze 100 % cizími zdroji. Částečně hypo, částečně jiné cizí zdroje. Vedlejší výdaje jsem měl minimální. Cashflow jsem měl po celou dobu mírně kladné. Počáteční netto yield z nájmu byl 6,17 % p. a. Za celou dobu jsem měl 2 nájemníky, platební morálka bez jediného zpoždění a obsazenost byla 100%, ani den nebyl byt prázdný.

Byt prodávám (nejen) z mého pohledu o cca 15 % dráž, než co říkají relevantní tržní data, byť je fér říct, že ta datová sada v daném místě není nejrobustnější (čehož jsem při prodeji trochu využil). Že je to ale prodej nad nějakou reálnou tržní cenu je jasné.

Ale ať to nevypadá jako chlubení (ono to zase tak geniální není), tak proč prodávám? Důvodů je hodně.

Proč prodávám?

Měl jsem nějakou investiční tezi, co jsem si pravidelně vyhodnocoval. Začnu čísly. Nájemné za dobu držby vyrostlo o cca 2,5 % p. a. Cena nemovitosti za tu dobu vyrostla o 11 % p. a. Netto yield z nájmu za tu dobu klesl na 3,96 % p. a., což je relativní pokles cca 36 %. S ohledem na lokalitu, pohyb obyvatel, mzdy apod. už nevidím prostor pro zajímavější růst ceny nemovitosti, yield je na dané místo investičně hraniční. Navíc mi ve stejný měsíc prodeje končí fixace hypotéky, což byl jeden z menších aspektů, který do rozhodnutí promluvil.

Další důvody jsou mírně subjektivní: lokalita, samotný byt i bytový dům už kvalitativně nesplňují to, co bych dnes chtěl v portfoliu / majetku držet. Nejsou pořád vyloženě špatné, ale nejsou už prostě v mém měřítku to, co chci. Další důvody možné budoucí zvyšující se náklady na bytový dům, které ovlivní yield a případně i hodnotu nemovitosti. No a důvodem je i lehce moje pohodlnost, mám to přes hodinu cesty a v místě, kde v Postaráme byty nespravujeme, takže mi to moje firma nepohlídá. :) Takže obecně je mým cílem zkvalitnit nemovitostní portfolio a vyřadit něco, co už tu kvalitu v mých očích nemá.

Jsou to všechny důvody prodeje?

Ne. Další důvod je obecně struktura majetku a jeho koncepce. Během držby jsem začal mít jednu z podnikatelských noh postavenou na nemovitostech, tudíž to je jeden z argumentů pro obecně nižší váhu nemovitostí v osobním majetku.

Váha čisté hodnoty v nemovitostech, i bez ohledu na moje podnikatelské aktivity, byla tak jako tak vysoká, necítil jsem se v tom komfortně a ani to nebylo v souladu s mojí tezí. Chci tedy prodejem dosáhnout vyšší alokace ve finančních aktivech, lepší likvidity a rozhodně i menší závislosti na ČR (jak z pohledu makro, tak i z pohledu mikro rizik). Mám Česko rád, je to dle mého názoru jedna z top zemí pro život, ale „you never know“ a i proto, že můj byznys stojí čistě na ČR, chci postupně své osobní majetky poctivě udržovat z ne úplně malé míry mimo závislosti na ČR, abych v horších scénářích udržel vyšší flexibilitu a míru pohybu. Toto je pro mě celkem podstatná věc, která odpovídá i dnešní době. Menší vazba na domovskou zemi, větší flexibilita majetku a schopnost s ním pracovat kdekoliv po světě apod.

Trh a jeho vývoj

...se dostává někam, co už mi úplně smysl nedává. Pořád něco vlastním a vlastnit budu. Ale to, kam se dostal nemovitostní trh v ČR už je v kontextu toho, co jsem napsal v předchozích odstavcích, podstatným důvodem mého rozhodnutí. Průměrné yieldy cca 3 % v krajských městech a 4 % v okresech jsou objektivně nízký a pokud by měly růst ceny nemovitostí pořád rychleji než nájmy, zákonitě musí být nižší yieldy a nevěřím tomu, že dlouhodobě by ještě nižší yieldy byly akceptovatelné. Sazby hypo kolem 5 % bez jasnějšího výhledu poklesu v kombinaci se zmíněnými yield jsou taky pěkný koktejl.

Výhled demografie 10+ let nic extra, spoustu lokalit drží migrace z Ukrajiny, na větší růst nájmů to obecně taky nevidím, daňově jsme na úplně spodní hranici, takže podmínky mohou být v čase jen horší, stejně tak z pohledu regulace / právní tematiky.

Teď jsem negativní, bezesporu bych vám tu vysypal i důvody a argumenty, proč je ČR skvělá země a proč jsou nemovitosti fajn. Chci, aby bylo jasné, že nečekám crash. Nečekám žádný armagedon. Ale hra a její pravidla jsou už jiná. Pokud bychom vzali 100 rozhodovacích faktorů pro nákup investičního bytu, dříve bylo třeba 80 % pozitivních pro nákup. Dnes jsme za mě pod 50 %. Možná i celkem dost.

Myslím si, že trh už bude méně odpouštět (třeba i věci, které jsem já u tohoto nákupu neřešil). Trh bude vyžadovat větší kapitálové rezervy a kapitál obecně. Trh už nebude úplný „prasátko otřes se“. Trh bude vyžadovat větší disciplinovanost, hlubší investiční tezi, bude pomalejší.

Příkladem je i právě tento prodej. Hodněkrát jsem se sám sebe zeptal, jaká je investiční teze kupujících. Proč to za tuto cenu a s tímto výnosem kupují? Co dál očekávají? Něco mi řekli, vím, jak to financují, vím o nich více věcí a trochu v tomto bojuji sám se sebou. Být to moji klienti, takový nákup v takovém setupu neproběhne. Ale v této transakci nejsem poradce. A co já vím, třeba mají pravdu oni a třeba jsou odvážnější, než já. To je trh.

Závěrem

Každá investice by měla mít jasně dané důvody pro vstup, ale i pro výstup. Investiční teze by se měla průběžně vyhodnocovat, a to jak na základě externích faktorů (trh, makro ukazatele apod.), tak i těch interních (váš život, plány apod.). To stejné chci a snažím se, abychom drželi i u klientů. Abychom eliminovali, zda nějaký asset milují nebo jim tak nevoní. Chceme, aby v dané investici bylo rácio a aby byl celý setup rozumný. Jak krátkodobě, tak dlouhodobě. Snažíme se vyhýbat investičnímu maximalismu, nemít FOMO a držet si odstup od různých influencerů a guru, kteří vám dokážou hlavu pěkně zamotat (to se týká jakýchkoliv investic). A to stejné musím zvládat i sám se sebou. I když ... ani já nejsem na sebe sám.